農地の共有持分を売却する方法とは？

農地の共有持分の売却には「農地のまま売却する」方法と「地目を変更して売却する」方法がありますが、農地法の制限などがあり、売却は難しいのが現状です。ここでは、農地の共有持分を売却する方法や流れを紹介します。

農地の共有持分を売却する際に知っておきたい「制限」

農地の売却は可能ですが、さまざまな制限があり、一筋縄ではいかないのが実情です。どのような制限があるのか詳しく紹介します。

農地法による制限があり「許可」をもらう必要がある

農地の売却は、農地法によって制限されており、勝手に譲渡したり変更したりできないようになっています。なぜなら、「国民の食糧自給のためには農地が重要」とされているからです。

そのため、農地を売却する際は、農業委員会や都道府県知事に許可申請を出し、許可をもらわなければなりません。

”第三条　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。”

”第四条　農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。”

農地を売却する場合は農業委員会の許可が、農地を「農地以外」にする場合は、都道府県知事もしくは市町村長の許可が必要です。農業委員会は市町村ごとに設置されているため、申請方法がわからない際は問い合わせてみましょう。

第三者への売却は許可されないことがある

第三者に農地を売却する場合、ケースによっては許可申請が通らないことがあります。

たとえば、AさんとBさんが農地を共有している状態で、Aさんが自分の共有持分を第三者のCさん（農業を営む人）に売却したとします。BさんとCさんには、何のつながりもありません。

こうした場合、農地はBさんとCさんで共有することになりますが、Cさんが耕作をしない可能性や、耕作物をめぐってBさんとCさんがトラブルになる可能性が考えられます。

農業委員会が農地売却の許可を出す際には、「売却された共有持分の農地が、その後どのように利用されるか」といった観点も審査対象となるため、トラブルになるおそれがあるケースの場合、売却の許可がおりないケースがあるのです。

共有者間であっても売却できないケースもある

共有者同士であっても、農地を売却できないケースもあります。たとえば、親の農地を兄弟で相続したが、どちらかが会社員である場ケースです。

農地を農地のまま売却する際は、売却相手が農業に従事している人でなければなりません。この規制は、共有者間の持分売買であっても同じです。そのため、兄が共有者である弟に農地を売却したくても、弟が会社員である場合には、持分の売却はできません。

このような場合には、共有者同士で話し合って農地全体を売却する、自分の持分を放棄するなど、ほかの方法も検討してみましょう。

共有持分のみの「農地転用」はできない

農地を住宅や駐車場など、農地以外のものにする農地転用。「自分の持分のみ、土地の用途を変更したい」と思う方もいるかもしれませんが、自分の持分のみの農地転用はできません。

共有する農地を転用する際は、自分の持分のみではなく、農地全体を転用する必要があり、転用するためには、ほかの共有者の同意が必要になります。

加えて、農地転用には2つの許可基準が設けられているため、農地の区分によって転用の許可がおりないケースもあります。たとえば、市街地にある農地は原則許可されますが、おおむね10ha以上の集団農地や、市町村によって「農用地区域」と定められた区域内の農地の転用は、原則不許可です。

農地転用を考えている場合は、農地がどの区分になっているか、あらかじめ農業委員会に確認しましょう。

農地売却の流れ

農地の共有持分の売却には、「農地のまま売却する」方法と「地目を変更して売却する」方法があるため、2つの流れを紹介します。

農地のまま売却する場合

• 1．売却相手を探す（農業従事者限定）
• 2．売買契約を結ぶ
• 3．農業委員会に許可申請をする
• 4．所有権移転登記をする

農地を「農地のまま」売却する方法です。農地のまま売却することもできますが、その際、「売却相手（買主）は農業を営んでいる人でなければならない」という制限があります。

農地を売却する際には農業委員会の許可が必要になるため、早めに申請をしておきましょう。また、ほかの共有者に売却する際であっても、その共有者が農業を営んでいない場合には、共有持分の売却はできない点を注意しておきましょう。

地目変更して売却する場合

• 1．売却相手を探す（農業従事者以外も可能）
• 2．売買契約を結ぶ
• 3．農業委員会に相談
• 4．都道府県知事または農業委員会に農地転用許可申請をする
• 5．地目変更登記をする
• 6．所有権移転登記をする

地目を「農地以外」に変更して売却する方法です。たとえば、農地から宅地に変更した後に売却するようなケースです。

農地転用と地目変更は、混同されがちですが異なります。農地転用とは、「農地を農地以外の目的に使用してもいいよ」という許可をもらうことです。そのため、許可をもらっても、登記上の地目は農地のままです。

農地を「宅地」など、ほかの地目で売却する際には、「地目変更登記」の手続きが必要になります。地目を変更してから1か月以内に地目変更登記をおこないましょう。

農地以外に変更することで、売却相手が農家という制限が外れるため、買い手がつきやすくなります。とはいえ、農地の区分によっては地目変更ができない場合もあるので注意が必要です。

農地売却で悩んだときは買取業者に相談してみよう

農地の売却は、農地法による制限があったり、専門的な手続きが必要だったりするため、一般の宅地を売却するより難しいと言われています。

「手続きがわからない」「自分のケースではどうなるの？」など、困った際には買取業者に相談してみるのもおすすめです。共有持分を専門としている買取業者や、農地売買の経験がある不動産会社、弁護士と連携している買取業者に相談すると、手続きなどもスムーズに進められるでしょう。