共有持分は内緒で売却できる？

共有持分をもっている方のなかには「共有持分を売却したいけど、他の親族に知られると止められそうだから内緒で売却したい」と思う方もいるでしょう。

共有持分は、共有不動産とは異なり、他の共有者の同意が必要ありません。そのため、内緒で売却可能です。ここでは、共有持分を内緒で売却する方法と注意点を紹介します。

共有持分は内緒で売却可能

共有持分は、内緒で売却ができます。共有持分は自分が持っている権利のため、他の共有者から同意を得なくてもいつでも売却ができるのです。一方、「共有不動産全体 ＝ 共有物」を売却する際には、他の共有者の同意が必要です。

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用元：民法251条｜e-Gov法令検索（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089）

共有持分を内緒で売却する方法

共有持分を内緒で売却したい場合、2通りの方法があります。

• 自分で購入者を見つけて売却する
• 共有持分の専門買取業者に売却する

自分で購入者を見つけて売却する

1つめは、自分で購入者を見つけて売却する方法です。購入者を探す際には、不動産投資家をメインに探してみるとよいでしょう。なぜなら共有不動産は、他の共有者との権利などが複雑に絡み、売却や使用が自由にできない側面があるからです。

自由に使ったり売ったりできないので、友人や知人、家を探している方などが「居住するために」購入してくれるケースはほとんど見込めません。

不動産投資家であれば、持分割合に応じた家賃収入を得たり、他の共有者と売買交渉をして利益を得たりするケースがあります。そのため、共有持分を売却できる可能性があります。不動産投資に詳しい友人がいる方は相談してみると、買取業者や不動産投資家など紹介してもらえるかもしれません。

共有持分の専門買取業者に売却する

2つめは、共有持分の専門買取業者に売却する方法です。自分で購入者を探した場合、慣れない作業ということもありなかなか見つけられないケースも少なくありません。また「早く売却したい」と思う方もいるでしょう。早く解消したい際には、共有持分の専門買取業者への売却がスピーディーです。

「不動産会社に仲介してもらおう」と考えている方もいるかもしれませんが、内緒で売却したいのであれば、おすすめしません。なぜなら、不動産会社に仲介してもらって売却しようとすると、広告や宣伝がおこなわれるため、他の共有者にバレてしまうリスクがあるからです。

共有持分の専門買取業者であれば、「買い取ってもらえる」ため、広告や宣伝はなく、内緒で売却ができます。また、共有不動産の売却価格の相場も教えてもらえます。無料査定をしているところもあるので、悩んでいる方は相談してみてはいかがでしょうか。

共有持分を内緒で売却するときの注意点

共有持分を内緒で売却するときは、以下の点に注意が必要です。

• 売却したことを内緒のままにはできない可能性がある
• なかなか購入者が見つからない
• 売却価格が低くなりやすい
• 親戚に知られると揉める
• 購入者が共有物分割訴訟を起こす可能性がある

売却したことを内緒のままにはできない可能性がある

売却自体は内緒でできますが、売却した事実をずっと内緒のままにしておくこと難しいでしょう。自分から伝えなかったとしても、たとえば、以下のようなタイミングで知られる可能性があります。

• 固定資産税の通知書
• 登記簿謄本の取得
• 購入者が他の共有者に売買をもちかける

固定資産税の納付書には、「代表名・ほか〇名」と氏名や人数が記載されます。自治体によっては、共有者全員の氏名を明記するところもあるかもしれません。人数や氏名に変更があれば、他の共有者に知られるでしょう。

誰かが登記簿謄本を取得した際も知られてしまいます。登記簿には不動産所有者に関する情報が記載されており、第三者でも閲覧が可能です。加えて、所有者が変わる際に必ず登記しなければなりません。つまり、売却についても記載されており発覚するでしょう。

購入者が他の共有者に売買交渉をもちかけた場合も、当然売却した事実を知られることになります。

なかなか購入者が見つからない

購入者をなかなか見つからない可能性があります。繰り返しになりますが、共有不動産は他の共有者と権利が複雑に絡み合っているため、「そこに住むために買う」という人はなかなか見つかりません。

不動産の増改築や処分、リフォームの際など、さまざまなシーンで他の共有者と交渉しなければならず、たとえ不動産投資家が見つかったとしても、敬遠されるケースも珍しくないのです。

不動産投資家も含め、購入者を見つけづらい点を踏まえておきましょう。確実に売却したい場合には、共有持分の専門買取業者に買い取ってもらうのが有効といえます。

専門買取業者では、査定から買い取りまで最短一週間でおこなってもらえるケースがあります。

売却価格が低くなりやすい

売却価格が低くなりがちな点にも注意が必要です。たとえば、2,000万円の不動産に対して2人の共有者が半分ずつ共有持分をもっているとしましょう。売却する際には「1,000万円で売却できる」と思うかもしれませんが、そうなるとは限りません。

立地や不動産の状態、第三者と共有関係になることや自由に使えないリスクなどを踏まえられたうえで相場が決定されるため、本来の価値より価格が低くなってしまうケースがあるのです。

需要が低くなると買い手もさらに少なくなり、価格を大幅に下げなければならないこともでてくるかもしれません。

親戚に知られると揉める

親戚に知られると揉めることも考えられるでしょう。共有持分は、夫婦間や親族間など、近しい関係同士で持っているケースが多くあります。「相続がきっかけ」という方もいるでしょう。

身内だからこそ、内緒で売却したことに対して、「相談してくれなかった」「一言言ってほしかった」と不満を抱き、関係が悪化する可能性があります。

相談すると止められたり反対されたりする不安もあるかもしれませんが、第三者が購入するより他の共有者に買い取ってもらうほうが、話し合いなどもしやすく、権利がより複雑化することも避けられます。ていねいに話せば、前向きに検討してもらえるかもしれません。

購入者が「共有物分割請求訴訟」を起こす可能性がある

共有物分割請求訴訟とは、共有している不動産の共有状態の解消を請求する訴訟のこと。このように購入者が、共有状態の解消を求める訴訟を起こす可能性も考えられます。

たとえば、第三者の不動産投資家に共有持分を売却できたとします。その不動産投資家が他の共有者に不動産の売買交渉をおこない決裂したとします。そうなると、購入者である不動産投資家は、共有状態の解消を求めて訴訟を起こすこともあり得ます。

他の共有者からすると、突然訴訟を起こされて驚くことでしょう。なかには内緒で売却した方に対して、怒りが込み上げてくる共有者もでてくるかもしれません。

内緒の売却でトラブルを生まないために

他の共有者に内緒で共有持分を売却することはできます。ただ、内緒で売却できたとしても、最終的には知られてしまう可能性が高く、トラブルにつながる、あるいは関係が悪化することも考えられます。できることなら事前に伝えるのが望ましいでしょう。

どうしても言いたくない場合や、交渉が苦手でうまく伝えられない場合、早く売却したい場合には、共有持分の専門買取業者に依頼をしましょう。専門買取業者であれば、広告や宣伝がないうえ、相場に近い価格で買い取ってもらえるかもしれません。

また、専門買取業者のなかには、弁護士と連携しているところもあります。弁護士と連携している業者であれば、売却の手続きからトラブルの解消まで任せられるため、安心感を持って売却活動を進められるでしょう。

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