空き家の共有持分を売却する方法とは？

共有持分のある空き家をそのまま放置していると、犯罪トラブルに巻き込まれたり、近隣トラブルに発展したりするリスクがあるため、放置するだけなのであれば売却するのがおすすめです。

共有持分の売却は、ほかの共有者に買い取ってもらう方法や、第三者に買い取ってもらう方法がありますが、どちらも注意点があるため確認しておきましょう。

共有名義の空き家を売却する方法

共有名義の空き家を売却する方法は、大きくわけて2通りあります。「空き家全体を売却する」方法と、「自分の共有持分を売却する」方法です。

自分の共有持分を売却する際は、買主によっても注意すべき点が異なるので、注意点を把握しておきましょう。

共有者全員で空き家を売却する

共有者全員の同意のもと、空き家を売却する方法です。共有不動産である空き家は、ひとりの独断では売却できませんが、共有者全員の同意があれば、全体を売却できます。

空き家全体を売却できるため、売却で得た収益を共有者同士で分けあえる点もメリットといえるでしょう。ただ、空き家を売却する際は、買主と売買契約を結ぶこととなり、共有者全員の署名と捺印が必要になります。

そのため、共有者のなかで「売りたくない」という人がいる場合、話し合いが進まない可能性があります。共有者が遠方にいる場合などは、代理人を立てて手続きをする必要も出てくるでしょう。

共有者全員の状況や手続きにより、売却するまでに時間を要する点に注意が必要です。

自分の共有持分をほかの共有者に買い取ってもらう

ほかの共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう方法です。親族や親戚と一緒に空き家を共有しているのであれば、買い取ってもらえる可能性があります。

自分（売主側）は、持分の売却益を得られ、ほかの共有者（買主側）は自分の持分を増やせるため、双方にとってメリットがあります。とはいえ、ほかの共有者に対して強制的には売りつけられないため、買い取ってもらえるかは交渉次第です。

たとえば、買主側のなかには、買い取るだけの資金力がなかったり、売却行為に対して心象を悪くしたりする方もいるかもしれません。

確実に買い取ってもらえるとはいえない点や、ほかの共有者との関係が悪くなるおそれがある点に注意が必要といえるでしょう。

自分の共有持分を第三者に買い取ってもらう

自分の共有持分を第三者に買い取ってもらう方法もあります。空き家全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみの売却は、同意がなくても可能です。

そのため、短期間で売却したい場合や、ほかの共有者との話し合いが進まない際には、選択肢のひとつになるでしょう。ただ、第三者による共有持分の買い取りは需要が低い傾向があります。

仮に購入したとしても、空き家をすべて自由に使えるわけではないからです。たとえば、改装や賃貸物件にしたい場合、ほかの共有者の同意が必要になります。同意を得るためには話し合いが必須ですが、第三者はほかの共有者との面識がないため、交渉も難航しがちです。

共有持分を第三者に売却したい際は、個人ではなく共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。

空き家を解体してから売却する際は注意が必要

「空き家も古くなったし、売却する前に解体して更地にしてしまおう」と考える方もいるかもしれませんが、空き家を解体する際は、「固定資産税」と「都市計画税」に注意が必要です。

土地のうえに建物が建っている場合、軽減特例によって固定資産税や都市計画税は減額されています。

【軽減特例】

空き家を解体してしまうと、建物がなくなるため、減額措置の対象から外れてしまい、かえって税金が高くなってしまいます。固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大3倍にまで膨れ上がってしまう負担は大きいものです。空き家の解体には注意しましょう。

共有不動産の空き家を放置するリスク

空き家の解体にも注意が必要ですが、放置し続けた場合のリスクもあります。たとえば、放火される、近隣トラブルに巻き込まれる、維持費や修繕費がかさむなどが挙げられるでしょう。

共有者同士のトラブルが生じる可能性がある

1つの空き家に対して複数の共有者がいる場合、「空き家の管理」が共有者同士のトラブルの原因になる可能性があります。

たとえば、以下のようなケースでは、共有者が親族であってもトラブルが生じやすくなってしまうでしょう。

【例】

• 分担した固定資産税を支払わない共有者がいる
• 修繕費などの費用負担割合に偏りがある
• 同じ共有者ばかりが除草や掃除などを行っている

空き家でも定期的な管理が必要です。共有者のなかで費用や労力などの負担の偏りが生じてしまうと、トラブルに発展する可能性があります。

犯罪トラブルに巻き込まれるリスクがある

空き家を放置していると、倒壊するおそれがあるだけでなく、犯罪トラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。

【例】

• 動物が住みつく
• 不法侵入される
• 「たまり場」や、犯罪の「拠点」にされる
• 放火される

住みつかれたり拠点化されたりすると、異臭やゴミ、治安悪化などの問題が生じ、二次被害・三次被害とつながりかねません。

近隣トラブルに発展する可能性がある

空き家の放置が原因で、「異臭がする」「景観が悪くなった」と、近隣トラブルに発展するケースも少なくありません。

異臭や発火など、仮に空き家が原因で第三者に危害を与えてしまった場合には、空き家の所有者が責任を問われ、賠償しなければならないケースもあります。

「特定空き家」に指定されてしまう可能性がある

長期間放置されている空き家は、倒壊のおそれなどが考えられるため、「特定空き家」に指定されてしまう可能性があります。

特定空き家とは、放置し続けることで倒壊したり、衛生上有害となったりするおそれのある状態や、景観を著しく損なっている状態の空き家を指します。

自治体から以下のような流れで改善を求められますが、応じない場合には、最終的に行政代執行となり、強制的に空き家は解体、費用は所有者負担となるため注意しましょう。

【特定空き家の指定から行政代執行までの流れ】

• 1．空き家の調査
• 2．特定空き家に指定
• 3．助言・指導
• 4．勧告
• 5．命令
• 6．行政代執行

特定空き家に指定され、改善の「勧告」が出されると、固定資産税の軽減特例の適用外となり、減税を受けられません。「勧告」も放置した場合には、「命令」が出され、命令違反をすると50万円以下の罰金が科されます。

売却に悩んだら専門業者に相談しよう

共有名義の空き家の放置はリスクが多いため、早めの対処が大切です。トラブルを起こさない・巻き込まれないようにするためにも、共有者同士で話し合い、共有関係を解消しましょう。

売却方法で悩んでいる・揉めているときには、専門業者に相談するのも、ひとつの方法です。よりよい提案やアドバイスを受けられるかもしれません。相談してみましょう。