共有持分相続時は持分全部移転登記を！

不動産を取得した際に必ず行うことが、不動産登記手続きです。売買や贈与、相続時などのすべてにおいて、権利関係が変わる場合に登記申請することは知られていると思いますが、共有持分を相続した場合も同様に不動産登記手続きが必要となります。

このページでは、共有持分の相続時に行う登記手続きについて説明していきます。

不動産登記とは？

まずは、不動産登記の基礎についてもしっかりと覚えておきましょう。不動産登記とは、その不動産の地番や床面積、構造などを記した表題部と建物所有者など権利関係を記す権利部甲区、住宅ローンなどによる抵当権を記す権利部乙区によって構成されています。

現在の法律では、不動産表題部の登記のみが義務付けられており、権利部については義務化されていません。しかし、民法177条にて「不動産に関する物権の得喪及び変更は，不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ，第三者に対抗することができない。」とされているように、不動産登記法に則って所有権等の権利は認められています。登記することにより権利を第三者に主張できることから、一般的には不動産取得の際には、表題登記と共に所有権保存登記または所有権移転登記を行います。

共有状態の不動産に関する注意点

共有状態の不動産の売却・現金化は現実的に困難

共有状態の不動産であっても、所有権を有する全員が互いに意識や理解を同じにして、同一の目的のために行動したり不動産を活用したりできるのであれば、大きな問題には発展しないかも知れません。しかし、例えば誰かが急に不動産を処分して現金化したいと考えたような場合、共有状態の不動産では複雑なトラブルへ発展してしまうリスクがあります。

システムとして、自分が所有している不動産の分の権利だけを売却しようとすることは可能です。しかし、現実として新たな購入者は別人と不動産を共有することになり、これは買い手にとって大きなマイナス要素となってしまいます。そのため、現実的に共有状態の不動産の売却や現金化を理想通りに進めることは困難です。

共有者全員の同意がなければ不動産を取り扱えないケースもある

例えば1つの物件を複数人で所有している場合、共有者全員の同意がなければ物件を建て替えたり修繕したりできないケースもあります。

大がかりな修理・修繕には費用がかかる上、原則として共有持分の比率に応じて共有者でコストを負担します。そのため、中には物件が明らかにリスクのある状態であっても負担を嫌って修繕などのプランに同意しない人が現れるかも知れません。

また、その物件に実際に暮らしている人と、遠方に暮らしている人で物件に対する価値観が異なるように、同じ所有権を有していても同じ価値を共有しているとはいえない点が重要です。

共有持分を相続した際に行う登記手続き

共有持分を相続する場合、単独名義の不動産を相続するケースと異なり『共有持分移転登記』をする必要があります。

ここからは、共有持分移転登記の手続きについて確認していきましょう。

共有持分移転登記

共有持分移転登記は、共有持分の不動産を相続する際に必要な登記手続きとなります。共有持分を相続人の一人が単独で相続するケース、法定相続分に応じて複数人で相続するケースのいずれの場合も行うという点もポイントです。

共有持分移転登記は、所有権移転登記に比べて手続きが複雑となることも特徴でしょう。

登記手続きに必要な書類

• 登記申請書
• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記識別情報
• 遺産分割協議書、遺言書等の登記原因資料
• 固定資産評価証明書

複数人が相続するケースの共有持分移転登記では、各相続人が取得する持分を記載するほか、各自戸籍全部（一部）事項証明書の書類を用意するなどする必要があります。また、被相続人の出生から死亡までの経過がわかる戸籍全部事項証明書の提出もしなければなりません。このように準備しなければならない必要書類も多いため、登記手続きを自ら行う人は少なく、司法書士による代理申請が行われるケースが大半でしょう。

司法書士に代理申請を依頼する場合、登録申請書作成のほか、申請のための資料の作成や取得を含む登記申請から完了までの一切の手続きをしてもらうことが可能です。

登記手続きにかかる費用

不動産の登記手続きでは、不動産登録免許税がかかります。これについては、自分で登記手続きをした場合にも申請の際に必ずかかる費用となり、印紙にて納付します。相続に伴う登記申請でかかる登録免許税は、不動産の価格が評価基準となり、土地建物いずれも税率0.4%で計算されます。この登録免許税に加えてかかる費用は、先程もお伝えしたとおり、司法書士を代理人として登記申請をした場合の代行手数料です。

司法書士の代行手数料には決まりがなく、事務所によって異なる点も特徴です。相続対象の不動産調査から必要書類の取得など全ての業務を担ってくれるため、一般的に6万円～10万円程度といわれています。また、遺産分割協議を行い書類作成も併せて依頼する場合は、さらに追加で費用がかかることもあります。

司法書士での代行申請を検討する際は、依頼前に見積書を出してもらうなどすることがポイントです。

所有権移転登記と持分全部移転登記の違いとは？

所有権移転登記と持分全部移転登記における最大の違いは、新たに権利（所有権）を所有する人物が単独であるのか、それとも複数人であるのかという点です。

例えば不動産相続によって被相続人から土地を相続する人物が1名だけであった場合、それは「所有権移転登記」として手続きを行います。

一方、1つの土地や物件といった不動産を複数の相続人で共有する場合、本来であれば各自が共有持分の比率に応じて個々に行うはずの所有権移転登記を全員分まとめて手続きすることが可能です。これが「持分全部移転登記」であり、手続きの詳細や具体的な方法にこそ違いがあるものの、システムとして本質的な違いはありません。

相続の場合には、共有持分“全部”移転登記を

共有持分の登記手続きには、各自がそれぞれ持分を登記する『共有持分移転登記』と共有者全員分の登記を一度に行う『共有持分全部移転登記』があります。相続による登記申請では、『共有持分全部移転登記』をすることができる点も特徴です。

全員分をまとめて申請するための条件が、“登記原因及び日付が同一であること”と共有者の一部持分に対して抵当権等の第三者の権利が設定されていないこと“の2つです。

持分を登記するという点では、『共有持分移転登記』と何ら変わりありませんが、一括申請による書類記載方法など異なる部分もあるため、プロに任せることがおすすめといえるでしょう。

共有持分の相続登記申請書を作成する際のポイント

相続不動産を複数の相続人で共有する場合、個々の視点では共有持分についてのみ所有権移転登記を行うことになります。そのため、通常の所有権移転登記とは区別すべきポイントもあります。

登記の目的

例えば被相続人Aと相続人Bが、Aの生前に特定の物件を2分の1ずつ共有していた場合、Bは相続が発生する前から物件の権利を50％保有していることがポイントです。そしてAの死後は物件の権利50％だけが改めてBへ相続されますが、これは「物件に関する権利の全て（全部）」ではなくあくまでも「Aの共有持分の全て（全部）」に関しての話であるため、「A持分全部移転」として表記されます。

このように登記の内容を正しく表記することで、登記の目的や経緯といった実態を正しく記録することが可能となります。

相続人

結果として物件の所有権は全て相続人Bに移転されるとしても、あくまでもBが相続人として被相続人Aから所有権を移転されるのは共有持分の比率（50％）に限っていることも重要です。

そのため相続登記の手続きでは「（被相続人A）　住所　　持分1/2　相続人B」といった具合に承継する共有持分の比率を明記することが特徴です。

相続登記は単に不動産の所有者を示すだけでなく、どのような流れや原因によって登記が行われたのか確認するための制度でもあるという点を忘れないようにしましょう。

東京でおすすめの
共有持分の買取り業者もチェック