共有持分を譲渡する方法とは？注意点はある？

共有不動産は、処分や管理をする際「共有者の同意」が必要であり、労力や手間がかかるものです。そのため、共有持分だけでも手放したいと思う人もいるでしょう。共有持分を譲渡する手段には、「売却」と「贈与」があります。

この記事では共有持分を譲渡する方法や譲渡の際に発生する税金、注意点について紹介します。

共有持分の譲渡の方法

譲渡とは、「有償・無償を問わず、権利を売り渡す」ことを指しますが、不動産取引においては、有償の取引を譲渡とするため、広義では売却と同義と捉えられます。

具体的な譲渡方法を紹介します。

• 自分の持分を無償譲渡（贈与）
• 共有持分を放棄する
• 共有物分割請求
• 専門の買取業者に自分の持分を売却する

自分の持分を無償譲渡（贈与）

自分の共有持分のみであれば、自分の意思で譲渡が可能です。「誰に譲渡するのか」検討してみましょう。大きくわけると、ほかの共有者やもしくは第三者に無償で譲り渡すことができます。

• ほかの共有者に無償譲渡（贈与）する
• 第三者に無償で譲り渡す（贈与）

たとえば、兄弟2人で不動産を共有している場合、どちらかが自分の持分を譲ると、相手は不動産を単独名義にでき、自由に活用したり売却したりできるようになります。「自由度」が上がるメリットがあるため、無償譲渡や買い取りにも応じてもらえるかもしれません。

また、「無償譲渡」という選択だけでなく、「売却」も可能です。どちらでも問題ありませんが、無償譲渡は「贈与」を指すため、譲り受けた側には贈与税がかかります。無償譲渡を検討している際は、トラブルを招かないよう、あらかじめその旨を伝えておくことが大切です。

共有持分を放棄する

共有持分を売却するのではなく、「放棄」することで、共有状態を解消する方法もあります。「売買」や「贈与」では、相手の同意がなければ成立せず、自分がどれだけ譲りたくても、自動的に譲渡することはできません。

「持分の放棄」であれば、相手の同意がなくても譲渡が可能です。放棄した持分は、ほかの共有者に分配されるため、無償譲渡や売却より確実に共有持分を手放せるでしょう。ただし、持分の放棄をすると、贈与と同様にほかの共有者に贈与税が課せられます。

また、受け取り拒否ができないことから、「負担が増えた」「共有持分を押しつけられた」とトラブルになる恐れも。ほかの共有者との関係も考慮して、適した方法を選びましょう。

共有物分割請求

共有物分割請求を行うことにより、共有関係を解消し、結果として自分の持分を手放すことができます。

共有物分割請求とは、共有されている不動産の共有状態を解消するために行う請求のことです。まず、共有関係を解消するためには、共有者同士で話し合いを行います。もし話し合いで合意に至らない場合は、訴訟（共有物分割請求訴訟）を起こし、裁判を通じて結論を出すことも可能です。民法第256条によると、共有物の分割請求について定められています。

共有不動産を分割する方法には、以下の3つがありますが、これらの方法を行うには、共有者全員の同意が必要となります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割

専門の買取業者に自分の持分を売却する

自分の共有持分を専門の買取業者に売却するのも、ひとつの方法です。専門の買取業者であれば、ほかの共有者と顔を合わせず売却することもできます。また、交渉などのやりとりも一任できるため、心身の負担も少なくすむでしょう。話し合いが難航している場合や、早く共有持分を手放したい際には、買取業者への売却がおすすめです。

共有持分の譲渡で発生する税金

共有持分の譲渡で生じる税金は、譲渡方法によって異なります。

【例】

• 売却の場合 … 売主に譲渡所得税がかかる
• 贈与の場合 … 共有持分を受け取った人に贈与税がかかる
• 放棄した場合 … 贈与と同様、共有持分を受け取った人に贈与税がかかる

ここでは、譲渡で生じる可能性のある税金を4つ紹介します。

不動産取得税

不動産取得税は、その名のとおり土地や建物を取得した際に生じる税金です。売買や贈与などで不動産を取得した人に課税されます。課税対象者は、不動産を取得した日から原則60日以内に不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に申告する必要があります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益に対して課税される税金の総称です。具体的には、「所得税」と「住民税」ですが、2037年までは所得税に2.1％の「復興特別所得税」も加わります。

譲渡所得税は、贈与の場合や譲渡損失で利益が出ない場合には、課税されません。課税対象となるのは、不動産を売却した売主です。譲渡所得の税率は、不動産の所有期間によって変わります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）
  39.63％（所得税30％・復興特別所得税0.63％・住民税9％）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）
  20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％）

贈与税

贈与税は、無償譲渡（贈与）によって財産を受け取った人に課される税金です。不動産を譲り受けた場合のほか、共有持分を無償で受け取った際にも生じます。また、売買の場合であっても「著しく低い金額で受け取った」ケースなどでは、贈与があったとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

一方で贈与税は、1年間（その年の1月1日～12月31日まで）に贈与を受けた金額が110万円までであれば、非課税となります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きの際にかかる税金です。不動産の持分を譲渡した際には名義変更や登記が必要になるため、買い取ったり受け取ったりした側の人に課税されます。

【課税対象者】

• 売却の場合 … 持分を買い取った人
• 贈与の場合 … 贈与を受けた人
• 放棄の場合 … 放棄により持分を得た人

共有持分を譲渡する際の注意点

スムーズに共有持分を手放すためにも、共有持分を譲渡する際には以下に気をつけましょう。

事前に共有者へ相談する

共有持分の譲渡を検討している際には、その意向をほかの共有者にも伝え、相手の意向も確認しておきましょう。相談なしで第三者に譲渡してしまうと、ほかの共有者は第三者と共有関係になってしまうため、不満となりトラブルに発展しかねません。あるいは、ほかの共有者も譲渡を希望しているケースもあり得ます。同意を得られれば、一緒に手続きを進められ、共有不動産を一括で売却することも可能です。

持分の譲渡は、共有者間での成立が望ましいため、話し合える関係なのであれば相談してみましょう。

持分割合を把握しておく

自分の持分割合を把握しておきましょう。売却する場合は、査定をするために持分割合の情報が必要になります。

持分割合は、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されており、一般の人も確認できます。スムーズに査定を進めるためにも、法務局で登記事項証明書を取得し、改めて持分割合を確認しておきましょう。

共有不動産の住宅ローンの有無を確認する

住宅ローンが残っているかどうかは、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせることで確認できます。もし住宅ローンを完済している場合は、登記簿謄本を確認し、抵当権が抹消されているかをチェックしましょう。抵当権が抹消されていなければ、不動産を売却することができません。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、他の債権者よりも優先して、担保となっている不動産を売却するなどして債権を回収する権利のことです。住宅ローンを完済しても、抵当権が自動的に抹消されるわけではないため、抹消されていない場合には、法務局で抹消手続きを行う必要があります。

売却して利益が出たら税務署に申告する（確定申告）

共有持分を売却して利益が出た場合や、贈与を受けた場合は、確定申告をおこない、税務署に申告しましょう。

• 持分を売却して利益を得た人 … 譲渡所得税の申告
• 持分の贈与を受け、基礎控除額110万円を超える人 … 贈与税の申告

申告期限は、売却した年の翌年2月16日～3月15日まで、不動産がある市町村の税務署が管轄です。持分の譲渡では、税金や専門知識が必要になることもあるため、不明な場合には専門の方に相談するとよいでしょう。

まとめ

「共有不動産を売りたい」と思っても、ほかの共有者の同意が必要であり、話が難航するケースも少なくありません。共有者と折り合いがつかない場合には、自分の持分のみの売却も検討しましょう。しかし、知識がない場合にはどのような手順でおこなうべきなのかわからず、不安になるものです。不安な場合は、関連士業のサポート体制が充実していたり、共有不動産の取り扱いに長けていたりする専門の買取業者へ相談するのもひとつの方法です。専門的なアドバイスを受けられ、安心できるでしょう。