相続した共有持分の不動産

相続によって共有持分となる不動産は珍しくありません。

不動産の所有者が死亡した場合、法定相続人に財産上の権利義務が承継されます。親族間が疎遠であろうとなかろうと、相続する権利を持つ人すべてが該当するため、トラブルへとつながるケースも少なくありません。

では、実際とトラブル事例をみてみましょう。

共有持分の不動産を相続した場合のトラブル事例

共有名義人の意見が合わないトラブル

共有持分の不動産の運用・処分の方法については、持分過半数の共有者の同意や共有者全員の同意がなくては決定することができません。

共有者の誰一人、不動産を使用することのない場合であっても、賃貸や売却を行うには共有名義人で話し合う必要があります。相続税に支払いに充てたいという人はすぐに大きな現金化になる売却を望むでしょうし、長期にわたって収益を得たいと考える人は賃貸としての運用を希望するかもしれません。

意見が食い違えば、話し合いも長期化する可能性がありトラブルを引き起こしやすいのです。

誰が利用するかについてのトラブル

一つのみの不動産を複数人で共有するわけですから、事実上誰が不動産を利用するかという点でもトラブルになる可能性があります。また、過去の判例では不動産を共有者の一人が単独使用している場合でも、各共有者は不動産を占有する共有者に対して当然に明渡し請求することができるものではないとされています。

各共有者は、不動産を単独で使用する共有者に対して使用料を請求はできるものの、相続前から無償で不動産を使用していた場合などでは、話し合いが難航する可能性が高いといえるでしょう。

売却ができないトラブル

「共有名義人の意見が合わないトラブル」でお伝えしたとおり、共有持分の不動産を売却には共有者全員の同意が必要となります。共有名義人が多いほど話はまとまりにくく、長い期間がかかることが考えられます。その間も各共有者には持分割合に応じて固定資産を支払う義務があります。

不動産の運用の有無にかかわらず負担しなくてはならない点は覚えていきましょう。

固定資産税の負担についてのトラブル

固定資産税は、共有持分の割合に応じて支払います。しかし、固定資産税の納税通知書は代表者に対して発送されます。そのため、代表者が他の共有者よりそれぞれの負担分を回収する必要が出てくるのです。すぐに支払いに応じない共有者がいる場合など、金銭トラブルから関係性の悪化も懸念されます。

共有状態を解消する方法

ここからは、トラブルの絶えない共有状態を解消する方法を紹介しましょう。

自分の持分を買い取ってもらう

他の共有者に自己の持分を買い取ってもらう方法での解消が可能です。例えば、自己の持分が少なく、不動産を共有する相手方にとってもメリットがあるのであれば適した方法といえるでしょう。 相続時にできるだけ早く相手方の意思確認をしておくことも大切です。

相手の持分を買い取る

共有者の人数が少ない場合には、各共有者の持分を買い取ることも共有状態を解消する方法の一つです。自己の持分の方が他の共有者より多い場合や不動産が他の共有者により単独使用されていない場合にも適しているでしょう。 ただし、買い取るにはまとまった現金もしくは交換できる不動産が必要となります。

協力して売却し、代金を分ける

各共有者が売却の意思を示した場合には、第三者への売却も適しています。不動産の売却が終わってから代金を持分に応じて各共有者へ分配することとなります。売買の媒介先を決める際なども含め、後々トラブルとならないよう協力して進めることが不可欠でしょう。

共有持分買取業者に自分の持分だけ売却する

共有者との交渉や同意が得られない場合は、自己の共有持分のみを売却する方法での解消が挙げられます。持分という権利の売却となるため、専門の買取業者を検討することが望ましいでしょう。

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\この記事を書いたのは/

宅地建物取引士

山﨑 亜希

2016年：宅地建物取引士資格取得
不動産会社で賃貸物件の仲介、地主様の土地活用、マンションの管理やそれらに関する維持サポート等を行うかたわら、2018年よりライターとして活動をスタート。