共有持分を売却する際の必要書類とは？

「離婚するため共有名義の不動産を売却したい」、「相続によって兄弟と不動産を共有したけれど、今後も住まないため売却したい」と考える人は少なくありません。不動産の共有持分を売却する際は、必要書類を揃えるだけでなく、共有者全員の同意と立会いが必要になります。

ここでは、共有持分を売却する際に必要な書類や注意点を紹介します。

共有持分の売却に必要な書類

共有持分であっても、所有者1人の不動産であっても、売却時に必要となる書類は基本的に同じです。

【共有持分の売却に必要な書類】

• 不動産の権利証
• 土地測量図および境界確認書（土地の場合）
• 身分証明書と住民票
• 実印・印鑑証明書

ただし、「共有者全員分」の書類が必要なものもあるため、ほかの共有者が遠方に住んでいる場合や、書類の取得までに時間がかかりそうな場合は、早めに準備にとりかかりましょう。

不動産の権利証

不動産の権利証は、その不動産の所有者であることを証明する書類です。2006年以降は、「登記識別情報通知」と呼ばれる通知が発行されており、売却時にはどちらかの書類が必須です。

登記識別情報通知は、12桁の英数字を組み合わせた符号になっており、権利証と同じ扱いとなります。なお、どちらも再発行はできません。権利証または登記識別情報を紛失した際には、司法書士や弁護士に相談してみましょう。

約5万円～10万円の費用が生じますが、証明書を作成してもらえ権利証などの代わりとなります。

土地測量図および境界確認書（土地の場合）

土地測量図および境界確認書は、土地の面積と隣地との境界を示す書類です。土地の共有持分を売却する際に必要となります。とはいえ、隣地との境界線が未確定なケースも珍しくありません。また、測量図が作成されていないケースもあります。

境界線があいまいな場合や、測量図が作成されていない場合は、土地を測量して境界を確定する手続きから始めましょう。

【手続きの流れ】

1. 土地家屋調査士に依頼する
2. 役所や隣地所有者と協議し、土地を測量する
3. 土地境界確定測量の結果をもとに土地測量図や境界確認書が作成される

測量では約1ヵ月～2ヵ月の期間を要しますが、隣地所有者の立会いが必要なため、双方のスケジュールが合わない場合には、より長期化する可能性があります。

身分証明書と住民票

所有者の本人確認ができる身分証明書も必要です。たとえば、以下のようなものを手元に準備しておきましょう。

【身分証明書となるもの】

• 運転免許証
• 健康保険証
• パスポート
• マイナンバーカード　など

共有名義の不動産は、共有持分ひとりずつに所有権があるため、共有者全員の身分証明書が必要です。また、登記されている住所と現住所が異なる場合は、住民票の写しも必要になるため注意しましょう。

実印・印鑑証明書

売却するための書類は、実印で押印します。押印した印鑑が「実印」である証明をするために、印鑑証明書も必要になります。共有者全員の実印と印鑑証明書を準備しましょう。

ただし、印鑑証明書の有効期間は3ヵ月と定められています。無効扱いとされないためにも、3ヵ月以内のものか確認しましょう。

共有不動産を売却するには共有者全員の同意と立会いが必要

共有不動産の売却は「処分行為」にあたるため、単独では売却できず共有者全員の同意と立会いが必要です。「自分の共有持分のみ売却する」ケースは、単独で売却できますが、この場合は不動産全体の売却ではなく、あくまで「自分の持分だけ」です。

共有している不動産全体を売却したい際には、共有者全員の了承を得ましょう。

立会えない共有者がいる場合は委任状の作成が必要

基本的には、共有者全員の同意と立会いが必要ですが、なかには「入院している」「海外にいる」などの理由から、全員が揃わないケースもあります。あるいは、相続が繰り返し行われ共有者の把握ができていないケースもあるかもしれません。

全員での立会いが難しい場合には、委任状を作成して代理人を選ぶことで委任できます。代理人は、家族や親戚のほか、弁護士に依頼する方法もあります。

共有者が行方不明なら不在者財産管理人を選任する

共有者の行方がわからない場合には、不在者財産管理人を選任しましょう。不在者財産管理人とは、行方がわからず連絡がとれない行方不明者の財産を管理する人を指します。不在者財産管理人を選任すると、その管理人が行方不明の共有者に代わって売却活動を行えます。

不在者財産管理人の選任には、家庭裁判所への申し立てが必要になるため、検討する場合は必要書類なども確認しておきましょう。

共有名義の一括売却が難しいときの対処法

「共有名義の不動産全体を売却したい」と思っても、ほかの共有者から同意が得られず、なかなか前に進まないときは、別の方法も検討してみましょう。ここでは4つの方法を紹介します。

共有者へ自分の持分を売却する

1つめは、共有者に自分の持分を売却する方法です。共有不動産全体を売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、「自分の持分のみ売却」する際は、単独で売却できます。

共有者が売却に反対するということは、その不動産に住んでいたり、愛着があったりして「手放したくない」と思っている心理がうかがえます。そのため、持分を売却したい旨を話すと、応じてもらえるかもしれません。

土地のみなら分筆して売却する

2つめは、土地を分筆して売却する方法です。共有不動産が土地で、一定以上の大きさがある場合に用いられることがあります。分筆とは、「ひとつの土地を複数の土地に分割して登記し、それぞれが単独名義で所有する」というものです。

分筆後にお互いの持分を受け渡す手間や費用がかかりますが、単独所有にできるメリットがあります。

共有持分を放棄する

3つめは、共有持分を放棄する方法です。共有持分の放棄は、ほかの共有者の同意がなくてもできます。放棄した持分は、持分割合に応じて、各共有者が取得します。

「単独でできるなら放棄しようかな」と考えた人もいるかもしれませんが、持分放棄の登記はほかの共有者との共同申請となるため、トラブルを回避するためにも、事前に伝えておくとよいでしょう。

自分の持分のみを売却する

4つめは、自分の持分のみを第三者に売却する方法です。自分の共有持分のみであれば自由に売却できるため、売りに出すのもひとつの方法といえるでしょう。

ただし、共有持分の売却は、ほかの共有者もいるため通常の方法ではなかなか買い手が見つかりません。そのため、自分の持分のみを売却する際は、共有持分専門の買取業者への依頼をおすすめします。

共有持分の売却に悩んだら専門業者に相談しよう

共有持分を売却する際には、権利証や身分証明書、実印などが必要になります。また、身分証明書や実印・印鑑証明書は共有者全員分が必要なため、売却が決まった際には早めに準備をしていきましょう。

共有持分の売却を考えているものの、「共有者から同意を得られず売却できない」といった悩みにぶつかった場合には、共有持分専門の買取業者に、一度相談してみるのがおすすめです。共有持分の査定やアドバイスなどを受けられ、解決の糸口が見つかるかもしれません。

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