離婚による家の名義変更の方法
【住宅ローン完済前と完済後の違い】

離婚に伴い共有の不動産が、どちらか一方の単独所有に至るケースにおいての名義変更の方法について説明していきましょう。

今回は、不動産登記の名義変更の基礎から手続きの方法、住宅ローン完済前と完済後の違いに応じたポイントまでお伝えします。

～不動産登記～

不動産が単独所有へと変更となった場合に行う手続きが“不動産登記による名義変更”です。共有不動産を購入した場合、不動産登記には夫婦それぞれの持分が記載されています。不動産を誰が共有しているのか、持分割合はどうなっているのか、不動産登記を確認すれば状況が把握できる状態であることが一般的です。

また、住宅ローンを組んでいる場合は、金融機関による抵当権が設定されていることも特徴です。では、不動産登記と住宅ローンにかかわる『抵当権』についても少し解説しましょう。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローン借入の際に行う、不動産（土地や建物）に対しての金融機関の権利の登記になります。金融機関の融資には『無担保』と『有担保』の2つがあります。住宅ローンの融資は『有担保』に該当します。

抵当権の登記がある場合、住宅ローン債務者がローンの返済ができなくなってしまったとき、代わりに不動産を競売にかけることが可能となります。“貸したお金を返せないなら担保になっている不動産を売却して返してね”というイメージです。

ちなみに抵当権は、1番抵当、2番抵当など、いくつもの金融機関が登記することができ、登記順に設定されます。住宅ローンの場合、借入先は1つの金融機関でしょうから、抵当権が一つだけ設定されているのが一般的です。

この抵当権は、ローンが完済されれば抵当権抹消登記をすることができる点も特徴です。そのため、住宅ローンが完済されているか否かで不動産登記上の記録も異なります。

では、住宅ローン完済前と住宅ローン完済後の名義変更の方法や注意するポイントをチェックしてみましょう。

住宅ローン完済前の名義変更

登記手続き上、抵当権つきの不動産の名義を単独名義に変更することは可能です。

例えば、不動産を相続した場合にその不動産に抵当権がついていても、そのままの状態で相続登記を行うことが一般的です。

ただし、離婚に伴い住宅ローン完済前の抵当権つきの不動産名義を変更する場合には、つぎの点に注意が必要です。

住宅ローン契約に基づいた手続きが必要

不動産登記上に抵当権が設定されている状態で尚且つ住宅ローン完済前である場合、名義変更前に必ず行うべきことがあります。それは、住宅ローン借入先である金融機関に対して、不動産の名義変更について承諾を得るということです。

住宅ローン契約では “不動産の名義変更をする場合には金融機関の承諾が必要である”というような条文が契約書に記載されているのが一般的です。そのため、ローン返済中であれば住宅ローン契約も継続しているわけですから、契約内容に応じた手続きをしなければなりません。また、ペアローンを組んで共有不動産を購入しているケースなどでは、住宅ローンをどちらか一方の単独名義で借り換えるケースもあるでしょう。そのような場合では、別途抵当権変更の登記手続きを行うこととなります。

不動産登記手続きだけでいうと、共有不動産を単独名義に変更することはできますが、金融機関の承諾を得ずに進めてしまうと契約違反となることも覚えておくべきポイント。

いずれにせよ、住宅ローン完済前の名義変更は自分たちの意思だけで行えるものではありません。

住宅ローン完済後の名義変更

住宅ローン完済後の名義変更は、売買等と同様の所有権移転登記手続きにより行うことができます。ここでポイントとなるのが、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記手続きを完了しているか否かです。抵当権抹消登記は、住宅ローン名義人である本人が行う必要があります。名義変更をする場合は、まず抵当権抹消登記が完了しているか確認しましょう。

抵当権抹消登記手続きをしていないと、いくら単独名義に変更できたとしても今後不動産を売却する場合や新たに別のローンを組む場合のデメリットとなります。

では、抵当権抹消登記手続きの流れについてもチェックしてみましょう。

抵当権抹消登記の流れ

①金融機関から手続きに必要な書類が到着

②抵当権抹消登記申請書の作成

③管轄法務局にて書類の提出

④法務局から登記識別情報・登記完了証の到着

抵当権抹消登記手続きは、本人または司法書士を代理として行うことができます。司法書士に依頼する場合は、1万～2万円前後がかかるため、自分で登記手続きをした方が費用は抑えられるでしょう。

住宅ローン完済前の名義変更は困難

ここまで、住宅ローン完済前と完済後の名義変更について解説したとおり、正直なところ住宅ローン完済前に名義変更を行うことは現実的ではありません。

財産分与により、不動産を単独所有することが決まった場合は、離婚のタイミングではなく住宅ローン完済後に手続きをする旨を記録しておくことがおすすめです。法的効力のある離婚協議書や公正証書に残しておくことで、配偶者が住宅ローン完済後に名義変更手続きをしてくれない場合に対処が可能となります。

離婚の際には、今後の不動産の手続きを含む取り決めについても明確にしておきましょう。