他共有者の共有持分が競売にかけられたときはどうすればいい？

「返済を滞納していた共有者の持分が、競売にかけられてしまった…！」という場合、そのまま放置してはなりません。放置してしまっては、滞納者以外の共有者へ損害が及ぶ可能性があるからです。

ここでは、他共有者の共有持分が競売にかけられたときの注意点と対処法を紹介します。

共有持分が競売にかけられた際の「放置は厳禁」な理由

共有している不動産において、相手の共有持分のみが競売にかけられた場合、「相手の持分だから関係ない」と放っておいてはなりません。放置することで、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

• 住宅ローンありの場合は物件から追い出される可能性がある
• 落札者から持分の買取りや売却を持ちかけられる可能性がある
• 共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

住宅ローンありの場合は物件から追い出される可能性がある

競売にかけられた不動産に対して住宅ローンが残っている際には、他の共有者が住んでいた場合には追い出されてしまう可能性があります。これはローンが残っている際に、不動産全体に対して銀行の抵当権が設定されているためです。

万が一競売で第三者に落札された場合には、不動産の名義は落札者のものとなります。そのため、不動産から追い出される可能性があるわけです。

落札者から持分の買取りや売却を持ちかけられる可能性がある

落札者から、「持分を買い取らせてもらえないか？」「持分を売却してはどうか？」と交渉される可能性があります。なぜなら共有持分は、ただ持っているだけでは活用が自由にできないためです。

そのため落札者は、共有名義から単独名義にしたいと考え、話を持ちかけると予想されます。主な落札者は、共有持分から利益を得ることを目的としている、不動産業者や投資家です。

共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

不動産業者や投資家から持分の買取りを持ちかけられた際に拒否すると、「共有物分割請求」をされる可能性があります。共有物分割請求とは、共有となっている不動産の共有状態の解消を求める請求のことです。

この時点においては、落札者（この場合の不動産業者や投資家）も共有者の1人であり、請求権をもちます。しかし請求に応じない場合、さらに「共有物分割請求訴訟」を起こされ、訴訟の結果によっては不動産全体が競売にかけられてしまう恐れがあります。

とくに共有者が身内ではなく、利益を目的とした第三者となると、話し合いでの解決は難しく訴訟に発展するケースは珍しくありません。

他共有者の共有持分が競売にかけられたときの5つの対処法

一部の共有者の共有持分が競売にかけられてしまった場合、なるべく早く対処することが大切です。

競売前｜持分を任意売却で買い取る

他共有者の持分が差し押さえられそうだがまだ競売にかけられていない場合には、任意売却で買い取り、自分の持分にする方法があります。

任意売却とは、住宅ローンなどの債務を完済できない状態で、債権者（金融機関）から合意を得て、差し押さえの解除や抵当権の抹消をしてもらう任意の売却方法です。

通常、抵当権がついたままでは不動産の売却はできません。しかし、共有名義で共有持分のみに抵当権が設定されている場合は、債権者（金融機関）の合意が得られれば、共有者の単独で任意売却が可能です。つまり、他共有者から任意売却で持分を買い取ることができます。

落札前｜自分で落札する

競売にかけられた他共有者の持分が、まだ落札前である場合、自分で落札するのも1つの方法です。自分で落札することで、自分の持分割合が増え、共有不動産の活用がしやすくなります。

また、競売での価格は市場の相場より低い傾向があります。落札後に買取るとなると現在より高値がつく可能性があるため、不動産を手放したくない場合には、自分での落札も選択肢となるでしょう。

落札前｜債権者と交渉して競売を取り下げてもらう

債権者（金融機関）に競売を取り下げてもらうよう交渉する方法です。前提として、競売にかけられるということは、銀行などから融資を受けており、滞納している、あるいは返済不能に陥った状態だと考えられます。債権者としては、差し押さえて競売に出すことで少しでも債務を回収したい目的があるため、その分の費用を支払うことで競売を取り下げてもらえる可能性があります。

しかし、競売にかけられた状態の共有持分は、必ずしも自分で落札できるとは限りません。共有持分を第三者と共有したくない場合には、債権者への交渉を検討しましょう。

落札後｜落札者へ持分の買取りを持ちかける

第三者に落札されてしまった際には、落札者へ「買い取らせてもらえないか」と持ちかける方法があります。資金力が必要になりますが、交渉によっては買い戻し可能です。

たとえば、兄Aと弟Bがそれぞれ共有持分を有しており、弟Bの共有持分が競売にかけられたとしましょう。第三者Cが落札した際に、兄Aに資金力があれば、第三者Cに買取りをもちかけ、落札した分の持分を買い戻すことができます。

ただし、落札者によっては、不当な条件をつけてくるおそれも考えられるため、慎重な判断が必要です。

自分の持分を第三者に売却する

トラブルに発展したくない場合や今の不動産を手放すことにこだわりがない場合には、自分の持分を売却して共有状態を解消する方法もあります。

上述したように、共有持分の落札者はおもに不動産業者や投資家など、収益化を図っているケースがあるため、買取請求や訴訟を起こされるリスクがあります。自分の持分も第三者に売却することで、共有状態を解消でき、トラブルに巻き込まれるリスクを抑えられるわけです。

共有持分の競売や売却はプロに相談してみよう

共有名義の不動産は、修繕や処分などの際に共有者全員の同意を必要とする場面が多く、何かと手間がかかってしまうものです。また、身内ではなく第三者が共有者となると、より複雑化してしまい、話し合いや手続きがスムーズに進みづらくなります。

他の共有者が持分を売却したのを機に、自分の持分も売却してしまい、共有関係から抜けてしまうのが、堅実な方法のひとつと言えるかもしれません。

しかし、共有持分のみの売却は買主が見つかりにくく、ハードルが高い作業となるため、買取専門業者への相談がおすすめです。共有持分専門の買取業者であれば、培ったノウハウや経験から適切なアドバイスをもらえるでしょう。

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