離婚後の共有名義・持分不動産

不動産が共有持分となる事例で相続と同様に多いものが、夫婦で共有名義の不動産を共有するケースです。

こういったケースでは、購入時に売却を視野に入れて居住用の不動産取得するとは考えにくく、離婚に至った際に手続き方法がわからず、困ってしまう人が少なくありません。

ここでは、夫婦共有名義の不動産の離婚後の手続き方法をいくつか紹介します。

離婚時の共有名義不動産の住宅ローンについて

一般的に不動産購入時に借り入れをする住宅ローンの期間は35年ほどでしょう。そう考えると、離婚時にも住宅ローンの返済をしている状況の夫婦も多いことがわかります。夫婦共有名義の不動産に住宅ローンの残債があった場合の手続きについてみてみましょう。

財産分与を行う

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた共有財産を離婚の際に分配することをいいます。財産分与の対象には、共有名義の不動産や家財、預貯金なども含まれます。また、婚姻中の負債である住宅ローンについても清算の対象に含まれる点も特徴です。そのため、財産分与においても簡単に換金化できない住宅ローンの残った共有名義の不動産をどのようにするのかが問題となるケースが多いのです。

不動産を売却して住宅ローンを生産

住宅ローンの残債が売却額によって補える場合には、共有不動産の売却も一つの方法でしょう。住宅ローンの返済額を上回る価格での売却ができれば、売却益を夫婦で公平に分割することとなります。

共有名義の不動産の処分には、共有者全員の同意が必要となり、夫婦間の共有不動産においても同様の条件が必要ということは覚えておきましょう。また、住宅ローンが残った共有不動産については、共有者の意思にかかわらず売却できない場合もあります。

これは、借入先である金融機関が住宅ローンの残債を下回る価格でしか売却ができないと判断した場合などが該当します。売却によるローン全額返済が難しいとなると、売却自体が認められず、他の方法を検討する必要がでてくるので注意しましょう。

共有不動産の名義変更方法

離婚により共有不動産をどちらか一方が使用するケースも考えられます。このような場合の手続き方法もチェックしましょう。

住宅ローンの借り換えをする

共有不動産をどちらかの単独所有とする場合には、不動産の名義変更をすることとなります。

夫婦の共有不動産である場合、共有名義で住宅ローンを組んでいる状態が一般的です。住宅ローンの残債がある不動産を単独所有とするには、新たに金融機関で残債分のローンを組む方法があります。これは、共有名義で組んだ住宅ローンの残債を新たな融資により全額返済する方法です。

もともと、住宅ローンの借入額は契約者の資力による信用がベースとなります。そのため、借り換えをする場合についても、契約者に住宅ローンの返済が可能といえる収入があるかも審査基準です。住宅ローンの借り換えでは、残債が多い場合に審査が下りないケースも考えられます。

共有名義をどちらかに統一する

共有名義の住宅ローンを単独名義にする方法を検討してみることもおすすめです。

これは、すでに借入先である金融機関に契約内容を変更してもらう方法になります。すでに契約している住宅ローンの債務者を夫婦2人からどちらか一方に限定することになるため、この場合においても返済者となる者の収入が審査の基準となることは覚えておきましょう。

当初、夫婦2人の収入に対して融資額を決定しているわけですから、どちらか一方のみですべての残債の返済と変更する場合、金融機関の回収リスクも高くなります。そのため、借り換えと同様に返済者の資力は判断の重要なポイントとなるでしょう。

連帯債務者や連帯保証人を他の人に代わってもらう

単独名義の住宅ローンの審査が下りなかった場合には、連帯債務者・連帯保証人での契約も考えてみましょう。

単独名義に変更できない場合の理由の多くには、資力不足が挙げられます。連帯債務者を新たに加えることで金融機関の回収リスクを低減できれば、住宅ローンを単独名義へと変更できる可能性があります。

また、連帯保証人をつけると債務者が支払いできない場合、債権者は連帯保証人に全額請求することができます。これにより金融機関側のリスクヘッジが可能となるため、単独名義に変更できる場合もあります。

いずれにしても金融機関と話し合いを重ね、相談しながら進めることがおすすめです。

共有名義人が行方不明の場合は

共有名義人が行方不明となり、離婚に至ったケースではどのように対処したら良いのか迷うこともあるでしょう。

失踪の場合、利害関係人が家庭裁判所に請求することで失踪の宣告を受けることができます。この手続きを受けた場合は、行方不明者は死亡したこととみなされ、相続手続きが開始されます。したがって、法定相続人である配偶者などが行方不明の相手方の共有持分を相続することとなります。また、住宅ローンの負債も相続の対象となります。

共有名義人が行方不明の場合には、相続割合に応じて法定相続人に承継されるため、債務や持分について債権者の承諾なくして権利移動される点も覚えておきましょう。