共有持分の査定はどんな要素が関係する？

共有不動産は思うように活用できず、「共有持分だけでも売却したい」と考える方は少なくありません。売却するにあたり、相場を知りたい方もいるでしょう。共有持分の売却価格は、「共有者の人数」や「立地条件」などの影響を受けるため、それぞれのケースで異なります。

この記事では、共有持分を売却するにあたって査定時にチェックされるポイントや、売却価格アップを目指す方法をまとめました。

査定前に知っておきたい！
共有持分が市場価格よりも低くなりやすい理由

何かを売却する際には、「できれば高く買い取ってほしいな」と思うのが本音のところでしょう。しかし、共有持分の売却相場は、市場価格より安くなりがちです。共有不動産や共有持分は、自由に活用することができないためです。

たとえば、不動産を売却したいときや、リフォームしたいとき、単独名義の不動産であれば本人の自由にできますが、共有不動産の場合は、他の共有者の同意がなければ、売却もリフォームもできません。

このように、共有持分にはさまざまな制限があるため、共有持分を欲しがる買主は少ない傾向にあるのです。

買主候補となり得るのは、「他の共有者」または「共有持分の買取業者」です。さらに、どちらの買主かによって、買取相場は異なります。

他の共有者に売却する場合 … 「不動産全体の市場価格 × 持分割合」
共有持分の買取業者に売却する場合 … 「市場価格 × 持分割合 × 1/2～1/3」

他の共有者であれば、共有持分を買い取ることで自分の持分を増やせるので、市場価格に近い金額で購入してもらえる可能性があります。

共有持分の買取業者の場合、リスクも含めて買い取ってもらうことになるため、市場価格より安くなりがちですが、他の共有者と関わらずに共有名義の解消や、持分の現金化ができます。

共有持分の査定時にチェックされる6つのポイント

共有持分の売却価格は、不動産の状態のほか、共有関係なども影響してきます。査定時にチェックされるポイントを6つ紹介します。

共有持分の所有者の人数

共有者の人数は、少ないほど高く買い取ってもらえる可能性があります。人数が少ない分、1人あたりの持分割合が多く、かつ、交渉にかかる時間も少なく済むためです。反対に、共有者が何十人もいる場合、1人あたりの持分割合は少なくなり、交渉にかかる時間は長くなります。交渉に手間がかかる分、買取価格も下がります。

不動産の状態や立地条件

不動産の状態や立地条件も、査定時に見られます。

【例】

日当たりのよさ
駅やバス停までの距離
築年数
建物や設備の劣化具合　など

利便性がある立地に不動産があるケースや、住宅設備が整っているケースでは、買取業者も再活用しやすいため、査定額も高くなる傾向があります。

住宅ローンの残債があるか

住宅ローンが残っている場合、物件の価格から差し引かれた金額が、売主の手元に残ります。つまり、住宅ローンの残額が多いほど買取価格は安くなります。場合によっては、売却自体が難しくなることもあるため、住宅ローンが残っているときの売却には注意が必要です。

土地と建物両方の共有持分が揃っているか

土地と建物、両方の共有持分がある場合は、一緒に売却すると買取価格が高くなる可能性があります。物件を使用できる範囲が広くなるからです。一方、「土地のみ」「建物のみ」の共有持分の売却もできますが、再販するためのコストなどがかかってくるため、査定価格は安価になりやすくなります。

実際に居住している共有者がいるか

共有不動産に居住者や占有者がいないかも、査定時に確認されます。買取業者は共有持分を買い取ったあと、不動産の再販・再活用に向けて他の共有者と交渉を行います。不動産全体を売れるようにするためには、共有者全員から同意を得て、居住者には立ち退いてもらわなければなりません。居住者が反対したり、交渉に応じなかったりすると、それだけ時間も労力もかかり、訴訟に発展する可能性も考えられます。したがって、その分査定価格が低くなる傾向があるのです。

隣接する土地との境界が決まっているか

代々受け継がれてきた土地などの場合、隣地との境界があいまいになっているケースがあります。この場合、後に隣人トラブルに発展するおそれも考えられることから、査定価格が安く見積もられがちです。隣地との境界を確定させているか否かは共有不動産に限らず、通常の不動産においても査定ポイントのひとつです。

共有持分の売却値を上げるためにできる3つのこと

共有持分をできるだけ高く買い取ってもらうためには、共有持分を増やしたり高額買取をしてもらえる業者を選んだりする必要があります。ここでは3つの方法を紹介します。

他の共有者との関係を良好にする

良好な関係であるほうが相談や交渉がスムーズに進みやすいため、できるだけ他の共有者と良好な関係を築いておきましょう。買取業者にとっても、他の共有者との交渉が円滑に進めやすくなり、より高い査定額を提示してもらえる可能性があります。とはいえ、すでに共有者間で問題を抱えているケースもあるでしょう。買取業者の中には、弁護士と連携しているところもあるため、困った時には相談してみるとよいかもしれません。

持分割合を増やす

他の共有者に相談したり、交渉したりして、持分割合を増やしましょう。共有持分は、持分割合が大きくなればなるほど、高く買い取ってもらえる可能性が高まります。持分割合を増やす手段は、2パターン考えられます。

他の共有者の共有持分を買い取る
共有者と一緒に共有持分を売る

共有者の中に、「共有名義を解消したい」と考えている人がいれば、一緒に売りに出すのも、ひとつです。他の共有者の持分を一部買い取る場合でも、持分割合が増えると買取価格は高くなるため、交渉してみましょう。

複数の買取業者に査定してもらう

複数の買取業者で査定を受け、価格を比較してみましょう。買取価格には明確なルールは決められていません。そのため、「買い取った持分をどう再活用するのか」は買取業者によって異なり、査定額にもつながってきます。たとえば、A社では800万円と査定された持分が、B社で見積もってもらうと1,200万円で買い取ってもらえることもあります。査定はできるだけ複数の買取業者に依頼し、その中で査定額が高いところを選びましょう。

共有持分を少しでも高く売るためには専門業者への相談がおすすめ

共有持分を相場以上の価格で買い取ってもらうには、共有持分の買い取りを専門とする買取業者に相談するのがおすすめです。共有持分の売却は、通常の不動産売買とは異なるため、スムーズに進行できないケースが珍しくありません。共有持分を専門とする買取業者であれば、これまでの経験や実績、ノウハウをもとに適正な価格で買い取ってくれるでしょう。

全国対応できる
おすすめ共有持分買取業者はコチラ