兄弟で相続した土地を名義変更する方法！

兄弟間で遺産相続をするケースは一般的です。このページでは、親の残した土地を兄弟で相続した場合に行う名義変更について解説していきましょう。また、名義変更手続きをした場合に伴う名義人の義務などもあわせてお伝えします。

土地の名義変更とは？

まずは基礎として“名義変更とは一体何なのか”について説明しましょう。

不動産である土地や建物は、誰が所有しているのかが明確なよう法務局にて管理されています。これは、登記簿謄本による管理となり、売買をはじめ相続や贈与などの際に届出をすることが2024年の法律改正により義務化されました。

この届出の方法が、みなさんもよく知る登記申請です。登記簿上に記載のある所有者は、不動産所有にあたって納税義務が課されています。権利部の登記申請が義務化されていない現在も、いざ売却するとなった場合に自分が不動産の所有者であることを第三者に主張することができるものでもあり、とても重要な手続きであることは覚えておきましょう。

相続による名義変更

不動産所有者が亡くなり、相続が発生した際に名義変更することを相続登記といいます。かつては義務ではありませんでしたが、2024年の法改正により相続登記が義務化されたため、罰則などを含めて事前に確認しておくことがおすすめです。

では、2024年改正に伴う相続登記のポイントをチェックしてみましょう。

義務化

土地や建物の所有者である被相続人が亡くなり、所有権を相続した相続人は『相続の開始』かつ『所有権の取得』を知った日から3年以内の所有権移転登記が義務づけられます。また、遺産分割協議により不動産の所有権を得た場合については、遺産分割の確定日から3年以内に所有権移転登記をしなければなりません。

相続人申告登記

これは、2024年法改正に伴い創設される予定の制度です。相続人申告登記とは、遺産分割協議が長引くことで、相続の開始から3年以内の登記が困難な場合に利用できるものです。遺産分割協議中であっても、相続人であることの自己申告を行うことで、相続登記義務履行とする“みなし制度”という点が特徴。

但し、遺産分割協議により確定した日から3年以内には所有権移転登記をする必要があります。

罰則

気になるのが義務違反による罰則です。

申請義務のある相続人は、正当な理由なくして相続登記申請期間に所有権移転登記をしなかった場合、10万円以下の過料に処せられることとなります。

兄弟で土地を分ける4つの遺産分割方法

名義変更の手続きに進むためには、まず「誰が・どのように」土地を受け継ぐのかを兄弟間で決める必要があります。この話し合いを遺産分割協議と呼び、土地の分け方には大きく分けて4つの方法が存在します。

それぞれの特徴を理解し、自分たちの状況に合った方法を選びましょう。

土地を物理的に分ける「現物分割」

現物分割は、1つの土地を複数の区画に切り分け（分筆）、兄弟それぞれが単独で所有する方法です。完全に独立した土地となるため、将来売却や活用をする際も自分の意思だけで決断できるというメリットがあります。

ただし、土地の形や接している道路の状況によっては、切り分けることで価値が大きく下がってしまうケースも少なくありません。広大な土地であれば有効ですが、一般的な住宅地では現実的ではない場合も多いでしょう。

一人が相続し代償金を払う「代償分割」

兄弟のうち一人が土地を丸ごと相続し、他の兄弟に対して現金（代償金）を支払って清算する方法が代償分割です。

例えば、長男が親と同居していた実家の土地をそのまま引き継ぎ、次男へは土地の価値の半分に相当する現金を渡すといったケースが該当します。土地を細かく分ける手間がかからず、住み慣れた家を残せるのが大きな利点です。

一方で、土地を引き継ぐ人が多額の現金を用意しなければならないため、資金力がないと実現が難しいというハードルが存在します。

土地を売却して現金を分ける「換価分割」

土地を第三者に売却し、得られた代金を兄弟で分け合う方法を換価分割と呼びます。

現金化することで1円単位まで公平に分割できるため、兄弟間の不公平感が生まれにくく、トラブルを防ぎやすいのが大きなメリットです。誰もその土地に住む予定がない場合や、維持管理の負担を手放したい場合に適しています。

ただし、売却にかかる仲介手数料や税金などの諸費用が差し引かれる点には注意しておきましょう。

兄弟の共有名義にする「共有分割」

1つの土地を、兄弟の共有名義として登記する方法が共有分割です。

現金を準備したり売却活動をしたりする手間がかからず、とりあえず公平な割合で相続できるため、安易に選ばれがちな手段といえます。

しかし、後の見出しで詳しく解説するように、共有名義にすることで将来的にさまざまなトラブルを引き起こすリスクが高まります。明確な活用目的がない限り、積極的におすすめできる方法ではありません。

兄弟で共有となる土地の相続登記

相続により兄弟で土地を共有とするケースは、法定相続分とおりの分割によるものと遺産分割協議によるものと大まかに2つがあります。実際、共有持分の不動産は扱いが難しいこともあり、遺産分割協議を経て相続を確定するケースでは、相続人の一人が単独所有するに至ることが多いといえます。

しかし、法定相続分により相続の分割を行い、兄弟間の共有名義とするケースもゼロではありません。こういったケースの相続登記の方法についても知識として身に付けておきましょう。

申請者・必要書類

兄弟で土地を相続した場合の相続登記では、下記の書類が必要となります。

• 相続登記申請書
• 被相続人の出生時～死亡時までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票
• 相続人全員の住民票及び戸籍謄本

※必要に応じて、印鑑証明や遺産分割協議書などの書類・資料の提出が求められる場合があります。

相続登記の申請は、それぞれの持分を代表者一人が登記申請できるケースとできないケースがあります。例えば、兄弟2人で2分の1ずつ相続するケースのように法定相続分とおりであれば、相続人が複数人であっても一人の代表者が登記申請することが可能です。

しかし、遺産分割協議を経たのちに相続登記申請するケースでは、代表者一人が登記申請することはできない点が特徴です。また、自己の持分のみの相続登記もできませんので、注意が必要です。

名義変更にかかる費用・税金と兄弟間の負担割合

土地の名義変更を行う際には、税金や書類取得などの費用が必ず発生します。専門家に依頼する場合はその報酬も上乗せされるため、事前におおよその金額を把握しておきましょう。

登録免許税と司法書士費用

名義変更にかかる主な費用は「登録免許税」です。

これは登記の手続きをする際に国へ納める税金で、土地の「固定資産税評価額の0.4%」と定められています。例えば、評価額が2,000万円の土地であれば、8万円の登録免許税が必要です。

また、手続きを司法書士に依頼した場合、報酬の相場はおよそ6万〜10万円程度となります。書類の取得費用（数千円）と合わせると、全体で15万〜20万円程度の出費を見込んでおくと安心でしょう。

兄弟間での費用の分担方法

名義変更にかかる費用を誰が負担するかについて、法律上の明確なルールはありません。一般的には、土地を相続する割合（持分割合）に応じて兄弟で負担を分け合うケースが多いようです。

長男が単独で相続するなら長男が全額を支払い、兄弟で半分ずつ共有するなら費用も折半するのが公平でしょう。

後々のトラブルを避けるためにも、事前に誰がいくら支払うのかをしっかりと話し合っておくことが大切です。

遺産分割のやり直し等による「贈与税」のリスク

名義変更が完了した後に、「やっぱり分け方を変えたい」と遺産分割のやり直しをすると、税務署から「新たな贈与」とみなされる危険性があります。この場合、高額な贈与税が課税されてしまうため、一度確定した登記を変更するのは極力避けるほうがよいでしょう。

また、代償分割を行う際にも注意が必要です。支払う代償金の額が土地の価値に対して極端に少なかったり、適正な金額でやり取りされなかったりすると、得をした側に対して贈与税がかかるケースがあります。

税金の落とし穴にはまらないよう、分割方法は慎重に決定しましょう。

土地を「共有名義」にするリスクとトラブル回避法

話し合いがまとまらないからと、「とりあえず公平に共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。しかし、安易な共有名義化は後々深刻な問題を引き起こす火種となります。

共有名義のデメリットと注意点

土地を共有名義にすると、主に以下のようなデメリットや将来へのリスクが生じます。

• 重要な決定に全員の同意が必要になる
  土地を売却したい、建物を建て替えたい、あるいは担保に入れてお金を借りたいといった場合、共有者（兄弟）全員の同意が必要になります。一人でも反対すれば、手続きを進めることができません。
• 意見の対立で土地が活用できなくなる
  兄弟間で意見が対立してしまうと、誰も手を加えられなくなり、土地が全く活用できずに身動きが取れなくなる恐れがあります。
• 次世代への相続で権利関係が泥沼化する
  さらに深刻なのが将来のリスクです。兄弟が亡くなりそれぞれの子供たちへ持分が引き継がれると、共有者の数がねずみ算式に増えていきます。将来的に、面識のない親戚同士で話し合いをしなければならなくなり、権利関係の整理が極めて困難になります。

トラブルになったら「自分の持分のみ売却」も検討する

もしすでに共有名義にしてしまい、兄弟間で土地の活用方針を巡って意見が対立してしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

関係悪化や将来的なトラブルの拡大を防ぐために、自身の「共有持分のみ」を専門の買取業者に売却して現金化するのも一つの有効な手段です。

持分のみの売却であれば、他の兄弟の同意は一切必要なく、自分の意思だけで共有関係から抜け出すことができます。共有トラブルで悩んでいる方は、専門ノウハウを持つ買取業者への相談を検討してみてはいかがでしょうか。

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