共有名義のマンションの売却方法とは？

共有名義のマンションを売却する方法はいくつかありますが、「マンション全体を売りたい」のか、「自分の持分だけを売りたい」のかによって異なります。

この記事では、共有名義のマンションの売却方法や、売却する際に必要な書類、売却を円滑におこなうポイントを紹介します。

共有名義のマンションとは

複数人が所有者として登記されているマンションのことです。出資額に応じて、共有持分の割合（＝所有権の割合）を決めるのが一般的。例えば、以下のようなマンションが共有名義にあたります。

1. 夫婦で共有名義にしたマンション
2. 兄弟で相続したマンション
3. 投資家グループで購入した
   収益物件マンション

共有名義のマンションを
売却する方法

共有名義のマンションを売却するには、大きく分けて4通りの方法があります。マンションそのものを売却したいのか、自分の持分を売却して共有状態を解消したいのかなど、自分の状況に合う方法を選びましょう。

1. 共有者全員の同意を得て物件（マンション）を売却する
2. 他の共有者の持分を買い取り自分の物件（マンション）として売却する
3. 自分の共有持分のみを専門の買取業者へ売る
4. 自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう

1.共有者全員の同意を得て
物件（マンション）を売却する

共有名義であるマンション自体を売却したい場合、共有者全員の同意が必要です。全員の同意が得られれば、マンションを売却でき、売却後に得た利益を共有者間で分配できます。

しかし、1人でも反対している共有者がいると手続きは進められず、マンションは売却できません。共有者の人数が多い場合や連絡がとれない共有者がいるケースでは、手続きが難航する側面があります。

売却にかかる費用や利益は、原則「持分」に応じて分けられます。共有者間でよく話し合いながら進めましょう。

2.他の共有者の持分を買い取り
自分の物件（マンション）として売却する

共有名義から単独名義に変更し、マンションを売る方法です。「共有名義」のマンションを売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、自分の「単独名義」にすると、誰からも同意を得る必要がありません。

名義人である自分が、すべての持分の所有者となるため、自分の意思で自由にマンションを売却したり、賃貸に出したりできます。

「単独名義」にするためには、他の共有者の持分をすべて買い取れるだけの資金が必要です。単独名義への変更を検討する場合は、計画的に資金も準備しておきましょう。

3.自分の共有持分のみを
専門の買取業者へ売る

共有者から同意が得られない場合には、自分の持分を売る方法があります。自分の持分のみであれば、共有者の同意は必要なく、単独で売却可能です。

そのため「早く売却してしまいたい」「共有状態を解消したい」といったケースでの選択肢になるでしょう。

しかし、持分のみの購入ではマンション全体を自由に扱えないため、第三者にとっては使い勝手がよくなく、買い手がつきにくいといった側面を持ちます。そのため、共有持分のみの売却を考えている場合は、専門の買取業者へ相談するのがおすすめです。

4.自分の共有持分を
他の共有者に買い取ってもらう

自分の持分を第三者や買取業者に売却するのではなく、他の共有者に買い取ってもらう方法です。他の共有者に買い取ってもらうことで、自分はマンションを売却でき、買い取った共有者の持分は増えます。

第三者を交えることもないため、不要なトラブルを避けられるのもメリットでしょう。共有名義は、夫婦や親子、きょうだい間など、近い間柄で生じているケースが多い傾向にあります。

共有者との関係が良好な場合や、話し合いができる関係である場合には、他の共有者に買い取ってもらうほうが、第三者へ売却するよりスムーズに進められるかもしれません。

共有名義のマンションを
売却する流れ

1. 共有者全員で売却の合意をとる
2. 各名義人の「持分割合」と「ローン残債」を確認する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 売却条件を共有者間で決める
5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
6. 買主が見つかり次第、売買契約を締結する
7. 確定申告を各自で行う

順番通りに進めることで、トラブルを回避しながら、手間・費用の発生を防げます。例えば、買主を見つけても、1人でも反対者がいれば、売却そのものが取りやめになってしまいます。状況次第では、売却の中止により買主から違約金を請求される可能性もあるので、注意しましょう。

また、売却益が発生した場合には、譲渡所得税の確定申告が必要です。怠ると税務署から追徴課税や延滞金が課されるリスクがあります。

共有名義のマンションを
売却する際に必要な書類

共有名義のマンションを売却する場合、共有者全員の実印や印鑑証明、身分証明書などが必要になります。

上記のほか、共有名義・単独名義を問わず、以下の書類も必要です。

• 分譲時のパンフレット
• 管理規約・理事会の会計報告書や議事録
• 建築確認通知書・検査済証
• 建築図面一式
• 設備取扱い説明書・保証書

抵当権抹消に必要な書類

抵当権を抹消しなければ売却できないため、以下の書類も必要になります。

• 登記申請書
• 登記識別情報または登記済証
• 登記原因証明情報
• 金融機関の会社法人番号
• 委任状

登記申請書は法務局で取得できますが、そのほかは金融機関から受け取る書類のため、時間を要します。決済や引き渡し日が決まった際には速やかに金融機関に連絡し、手続きを進めていきましょう。

共有名義のマンション売却における
注意点

共有名義のマンションは、1人で物件を所有する単独名義と違い、売却する際に共有者全員の同意を得る必要があります。1人でも反対者がいると売却できません。全員の同意を得られた場合は、「登記簿上の持分割合」に応じて売却益を分けるのが一般的です。

夫婦名義のマンションは、支払額や受取額、売却のタイミングなどを話し合って、あらかじめ合意内容を文書化しておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。口頭のやり取りだけだと、後から「言った」「言っていない」というトラブルに発展しやすい傾向にあるためです。

共有名義のマンション売却を
円滑におこなうポイント

共有名義のマンションを売却するのは容易ではありません。とはいえ、できるだけトラブルは避けたいものです。スムーズに売却するためのポイントを4つに分けて紹介します。

1. マンション売却の意思を共有者に伝える
2. 連絡窓口となる人を決める
3. 最低売却価格を決めておく
4. 売却にかかる費用の配分を話し合っておく

1.マンション売却の意思を共有者に伝える

「マンションを売却したい」という意思を共有者に伝えなければ、話し合いには至りません。他の共有者のなかにも、同じように売却したい・手放したいと思っている人がいるかもしれません。意思を伝えることで、スムーズに売却への手続きが進められるでしょう。

また、「マンションに住み続けたい」など、反対する共有者がいる場合には、自分の持分を買い取ってもらう方法も提案できます。

2.連絡窓口となる人を決める

複数の共有者がいる場合、連絡窓口となる人を決めておくと、売却までをスムーズに進めやすくなります。共有者がそれぞれに対応していては、手間がかかるほか、必要な情報が全員に共有されない可能性もあるためです。

情報共有に偏りがあっては、話し合いが前に進みにくくなるだけでなく、トラブルも招きかねません。

連絡がとりやすい人や、時間の都合がつきやすい人、持分の比率が最も高い人など、連絡窓口となる人を決めて、情報共有がしやすい環境を整えましょう。

3.最低売却価格を決めておく

共有者全員でマンションの最低売却価格を決めておくのも、スムーズに売却するためのポイントです。売却するにあたり、買い手から「値下げ交渉」をされる可能性も考えられます。

値下げ交渉を受けてから、「どうする？」「どこまで下げる？」と話し合うのは、時間と労力がかかります。また、意見の食い違いから、トラブルになる可能性もあり得るでしょう。

最初に「ここまで」と最低売却価格を決めておくことで、共通認識となり、売却までをスムーズに進めやすくなります。

4.売却にかかる費用の配分を話し合っておく

不動産の売却では、売却後に得られる利益はもちろん、売却するための費用もかかります。この費用や利益の配分を話し合っておかなければ、後々トラブルに発展する可能性があります。

マンションを売却するか否かの話し合いをはじめ、売却にかかる費用負担の割合や、住宅ローンが残っている場合の支払い方、売却で得た利益はどのように分けるのか、など前もって話し合いましょう。

共有名義マンションの持分のみ
売却した事例

相続マンションの持分を
880万円で売却

持分の売却価格	8,800,000円（持分の割合記載なし）
地域	神奈川県横浜市
種別	マンション（分譲/2LDK/53m2）

父親の急逝により、生前住んでいたマンションを義理の母親と共有名義で相続することになった40代男性の事例です。司法書士を介して共同売却を進める予定でしたが、途中で関係性が悪化して連絡が取れなくなりました。

困り果てた男性は、共有名義の物件買取実績が豊富な会社に相談。持分のみを売却するため、義理の母親との間に入ってもらい、共有状態を円満に解消しました。

共有者から同意を得られないなら
持分のみの売却を検討しよう

共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、全員の意思が一致するとは限りません。共有者から同意を得られないときは、持分のみの売却も検討してみましょう。

とはいえ、不動産の売却では専門知識が必要な手続きがあるため、知識がないと、どのような手順でおこなうべきなのかがわからず、不安になりがちです。

困ったときには、関連士業のサポート体制が充実していたり、共有不動産の取り扱いに長けていたりする買取業者に相談するのも、ひとつの方法です。持分を専門に取り扱っている業者であれば、適したアドバイスをもらえるでしょう。

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