不動産の相続時に複数人で共有できる？

不動産の共有相続は可能ですが、のちにトラブルとなるリスクがあるため、あまりおすすめではありません。ここでは、不動産を共有するメリット・デメリットや共有名義にしない対処法を紹介します。

不動産の共有は可能

不動産の共有は可能です。ひとつの不動産を複数の人で所有する場合、共有者はそれぞれ所有権をもつこととなります。所有権の割合を「持分割合」といい、不動産を共有する際には、この割合を決めなければなりません。

遺産相続の場合、不動産は法定相続人全員による共有状態となり、持分割合は法定相続分に従うのが一般的とされています。たとえば、不動産名義の夫が亡くなり、配偶者と子ども2人が不動産を相続するケースでは、以下のようになります。

• 配偶者：2分の1
• 子どもA：4分の1
• 子どもB：4分の1

ただし不動産の共有は、あまりおすすめできる方法ではありません。将来トラブルになる可能性があるためです。遺産相続の方法は、共有相続以外にもあるため、話し合いの場を設け、相続人同士が納得できる遺産相続の方法を選びましょう。

不動産を共有するメリット

不動産の共有相続にも公平感がある・経費を負担しあえるといったメリットはあります。

1．相続人間に公平感がある

相続人同士の公平性を保てるところが大きなメリットといえるでしょう。遺産が不動産しかない場合や、換価分割や代償分割など他の遺産相続方法が選べない場合、不動産を共有相続することで、平等に遺産分割ができます。

不動産が賃貸であり、収益が見込める場合には、継続的に得られる収入を平等に分けられる点もメリットです。

たとえば、賃貸アパートの収益があるとします。単独で所有している場合は、収益はすべて自分に入ってくるため、他の相続人からすると不公平に感じられるかもしれません。しかし、共有相続をしている場合は収益も分割するため、共有者それぞれが持分に応じた収益を得られます。

2．共有不動産にかかる経費を共有者間で負担しあえる

もうひとつのメリットは、不動産にかかる経費を共有者同士で負担しあえる点です。たとえば、不動産の維持管理には、修繕費や固定資産税など、さまざまな経費がかかります。

1人で所有した場合、経費の支払いも1人で担うことになるため、費用負担は大きくなりますが、複数人で共有すれば、費用を分割できるので1人あたりの支出は減り、負担を軽くできます。

不動産を共有するデメリット

公平感や、費用負担の軽減が見込める不動産共有ですが、複数で共有しているからこそ起こるトラブルやリスクがあります。

1．売却や活用するためには共有者全員の同意が必要

不動産を共有相続している場合、不動産の売却や建て替えなどは、単独で決めることができません。土地や建物を売りたいと思ったとき、単独で所有しているなら自分の判断で行えますが、共有している場合には、共有者全員の同意が必要になります。

たとえば、賃貸アパートを共有相続しているとしましょう。長男Aが「老朽化しているから修繕したい」と考えていても、次男Bが「まだする必要はない」として同意しなければ、修繕も建て替えも実行できません。

共有している相手が親族・親戚関係であっても、意見が完全に一致するとは限らず、全員の同意を得るのは難しい現状があります。

2．不動産の管理をするにあたり他の共有者との日常的な連絡が必要

不動産を共有している以上、不動産管理にかかる費用や固定資産税も持分に応じて負担するのが原則です。そのため、普段から連絡をとれる状態にしておく必要があります。仮に、お互いの関係性が良好ではない場合、連絡をとること自体にストレスを感じる人もいるでしょう。

とはいえ、管理費や固定資産税分の費用の支払いがある度に共有者全員に声をかけて、集めてから支払うのは煩わしいものです。そのため共有者のうち1人が代表して支払い、後から他の全員に請求して清算するケースも少なくありません。

しかし、他の共有者からの支払いが滞ったり、拒否されたりし、結果的に一部の共有者に負担が偏ってしまうことも。負担が偏らないようにするためにも、連絡が重要になりますが、その手間がデメリットになる可能性があります。

3．世代交代で権利関係が複雑化する

世代交代などで、権利関係が複雑化する点もデメリットといえます。たとえば、実父名義の不動産を長男A・次男B・三男Cが相続したとしましょう。息子たちもそれぞれ家庭をもっているなか、長男Aが亡くなったとします。

すると、長男Aの持分は、配偶者・子どもD・子どもEが相続することになります。次男Bが、不動産を立て替えたいと思っても、新たに共有者となる長男Aの配偶者や子どもD・Eの同意が得られなければ、実行できません。

このように、世代交代などにより権利関係が複雑になっていくと、共有者同士の関係性も薄くなっていき、共有者全員の同意を得ることは、ますます難しくなってしまいます。

不動産を共有名義にしない対処法とは

遺産分割協議をする際、話がまとまらない、あるいは早く終わらせたいからといって、「とりあえず共有にしよう」と共有相続するのは避けましょう。共有相続以外の分割方法を検討することをおすすめします。

現物分割をする

現物分割は、遺産そのものを分割する方法です。たとえば、長男Aは不動産を相続し、次男Bは現金、三男Cは株を相続する、といった具合に分割する方法になります。

現物分割はわかりやすく、手続きがシンプルなところもメリットです。ただし、相続するものによっては不公平に感じることもあり、すべての遺産に適した分割方法ではない点に注意しましょう。

2．換価分割をする

換価分割は、遺産の全部または一部を金銭に換え、その金銭を分割する方法です。不動産の場合は、不動産を売却して現金に換え、共有者に分割する方法を指します。該当の不動産に住み続ける人がいないケースなどで、有効になるでしょう。

3．代償分割をする

代償分割は、特定の相続人が比較的大きな財産を取得する代わりに、他の相続人に金銭を支払う方法です。たとえば、亡くなった方と同居している相続人がそのまま不動産を引き継ぐ際などに用いられます。

長男Aが実父と同居しており、実父が亡くなったとしましょう。長男Aは、そのまま不動産を引き継ぐ代わりに、次男・三男に代償金を支払う、というイメージです。長男は代償金を支払わなければならないため、経済的負担が大きくなる可能性がある点に注意しましょう。

4．自己の共有持分を買い取ってもらう

共有持分を買い取ってもらう方法もあります。不動産の売却は共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみ売却する際は、他の共有者の同意は必要ありません。

自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらったり、第三者に売却したりするのも、ひとつの方法です。共有持分専門の買い取り業者もあるので、相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産の相続は、複数人で共有することも可能ですが、長く共有状態を続けるのは得策とはいえません。

「とりあえず共有」にすることで、話はまとまりやすくなるかもしれませんが、のちのちトラブルを引き起こす可能性があるため、早めに共有状態を解消するのが望ましいです。トラブルになる前に対処していきましょう。

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