準共有借地権の売却方法と注意点

このページでは、準共有借地権の売却方法や、準共有借地権を売却する際に注意すべきポイントなどについてまとめて解説しています。

準共有借地権とは？

1つの借地権を複数人で共有している状態

準共有借地権とは、1つの借地権を複数人で所有した場合の権利です。

共有持分の考え方と基本的には似ているものの、そもそも借地権は土地の所有者から土地を借りて利用するための権利であり、土地そのものを所有する権利ではありません。そのため、「共有」という言葉に対して「準共有」という用語が使用されます。

借地権とは？

借地権とは、土地を地主から借りて利用するための権利です。例えば、他の人が所有する土地の上に建物を建てたり、別の人が所有する土地の上に立つ家を購入したりする時などに必要な権利となります。

借地権を所有するケースは複数ありますが、借地権を所有していても、土地そのものを所有しているわけではありません。そのため、借地権を他人に譲渡したとしても、土地そのものを譲渡できるわけでないことは理解しておきましょう。

また、借地権は賃貸借契約にもとづいて生じる権利ですが、賃貸借契約の締結には貸主である地主と、借主である利用者との合意が必要です。

そのため、自分が所有する借地権を取り扱いたい場合、地主との関係性も考慮することが重要となります。

準共有借地権が発生するケース

借地権を複数の相続人で相続（共同相続）

例えば、地主から借りている家の上に自宅があった場合、その自宅は借地権付きの物件となります。そして親や家族の死亡によって、借地権付きの物件を複数の家族で相続した場合、借地権も複数人で共有することになるでしょう。

なお、原則として借地権者の変更には地主の承諾が必要ですが、相続によって借地権者が変更される場合においては地主の承諾を得る法的義務はありません。

借地権付き分譲マンションを購入

分譲マンションを購入する場合、建物の一部を占有する所有権と、専有面積割合に応じた敷地利用権の両方を取得することになります。そして、そのマンションの建っている土地が誰かの所有する土地である場合、自分が保有する敷地利用権は、その土地に対する借地権と考えることが可能です。

このようなマンションは借地権付きマンションとされており、一般のマンションよりも安価に設定されていることが特徴です。

準共有借地権を売却する方法

自分の共有持分を他の共有者へ売却

自分の共有持分を他の共有者へ売却する場合、他の共有者の共有持分が増えることになります。

自分の共有持分を第三者へ売却する

共有持分を第三者へ売却することも可能です。ただし、購入者が手に入れられるのは準共有借地権であり、必ずしも土地を自由に扱えないため交渉が難航することもあります。

共有者全員の同意によって借地権を地主へ売却

共有者全員の合意を得た上で、借地権を地主へ売却することも可能です。

共有者全員の同意によって借地権を第三者へ売却する

共有者全員の合意を得た上で、借地権を第三者へ売却します。

準共有借地権を売却する場合の注意点

地主の合意が必要

自分の所有する準共有借地権のみであれば、売却に際して他の共有者の同意を得る必要はありません。しかし、借地権が地主との賃貸借契約にもとづく以上、準共有借地権の取り扱いには必ず地主の承諾を得ることが必須です。

地主の同意を得られない場合に必要な代諾許可

代諾許可とは、地主の同意を得られない場合に、裁判所へ許諾の代行を求める制度です。一部のケースを除いて、借地権価格の1割程度の費用を支払うことで代諾許可は認められるものの、認定されたとしても少なくとも半年程度の時間がかかります。

ローン審査が厳しい

そもそも借地権がローン審査の際に厳しい条件となる上、その一部のみを所有する準共有借地権では一層に担保評価額が低くなります。そのため、売却相手としてはローンに頼らずに購入できる人を選ばなければなりません。

借地権の残存期間

借地権に期限が設定されている「定期借地権」の場合、残存期間が少なければ土地を購入してもすぐに地主へ土地を返却しなければならなくなります。

そのため、定期借地権の残存期間が短ければ、そもそも売却相手を見つけることが困難です。

準共有借地権の売買は専門家への相談が安心

共有持分の売買では他の共有者とトラブルになるリスクがある上、準共有借地権の売買はさらに借地権という地主との関係も考慮しなければなりません。そのため、準共有借地権の売却を検討する際は、共有者や地主との関係や交渉を円滑に進めるためにも、共有持分や準共有借地権の売買に詳しい専門家に協力してもらうことが無難です。

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