離婚協議中の共有持分売却
～売却方法とメリット・デメリット～

ペアローンなどが金融商品として一般的に知られるようになり、夫婦共有名義で不動産購入をするケースも増えています。

そこで心配なのが、離婚した場合の共有不動産の扱い方です。今回は、離婚協議中に共有持分の売却ができるのか、どのような点に注意が必要なのかについて紹介していきましょう。

離婚協議中に家の共有持分だけを売却することは可能？

離婚を検討、あるいは協議している最中に、夫婦で共有名義にしている不動産の扱いについて悩む方は多いでしょう。結論から言うと、離婚協議中であっても共有持分の売却は可能です。まずは法的な前提と現実的な売却の可否について解説します。

相手（配偶者）の同意なしで自分の持分のみ売却可能

大前提として、家や土地などの共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。相手が「家を売りたくない」と反対している場合、不動産そのものを勝手に手放すことは認められません。

しかし、自分自身が所有している権利の割合である「共有持分」のみであれば話は別です。民法の規定により、各共有者は自己の持分をいつでも自由に処分できると定められています。つまり、法的には離婚協議中であっても、相手の承諾や同意を得ることなく自分の持分だけを売却して手放すことが可能です。

共有者である配偶者への売却を検討

共有持分だけを手放す場合、現実的な交渉相手として挙げられるのが「他の共有者（配偶者）」です。これは夫婦間に限らず、兄弟や親族間で共有状態にあるケースでも同じことが言えるでしょう。

一番スムーズな解決策と言えます。夫婦2人だけの共有名義であれば、どちらか一方がすべて買い取ることで「単独名義」へと変わるわけです。これにより、共有持分ならではの煩わしい制限から完全に解放される点も見逃せません。

しかし、相手側も「自分の持分を売って現金化したい」と考えているケースは少なくありません。そのため、離婚協議の場で共有不動産を今後どう扱っていくのか、お互いの希望をしっかりと話し合う必要があります。もし当事者同士での話し合いが平行線をたどる場合は、第三者である弁護士などに間に入ってもらうのも有効な手段の一つです。

一般市場での売却は困難！検討するなら買取業者が現実的

法的に売却可能とはいえ、現実的に買い手が見つかるかどうかは別の問題となります。自分の持分だけを一般の不動産市場（インターネットの物件サイトなど）に売りに出しても、購入希望者が現れる可能性は極めて低いと言わざるを得ません。

共有持分の一部だけを購入しても、その家を自分ひとりで自由に使えないためです。見ず知らずの他人が住んでいる家の権利を一部だけ買い取るメリットは、一般の個人にはありません。自分が住むためのマイホームを探している人にとって、共有持分は全く魅力のない物件となってしまいます。

そのため、相手への売却が難しく、どうしても自分の持分のみを手放したい場合の売却先は、訳あり物件や持分買取に特化した「専門の買取業者」へ依頼するのが一般的です。専門業者であれば権利関係が複雑な物件でもスピーディに査定し、買い取ってくれる可能性が高まります。

離婚協議中に共有持分を売却するメリット・デメリット

離婚協議中に自身の共有持分を手放すことには、スムーズに現金化できるメリットがある一方で、いくつか気をつけなければならないデメリットも存在します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

共有持分を売却するメリット

家に関する揉め事や相手との関わりを回避できる

離婚が成立した後も家の共有状態を維持することは、将来的なトラブルの種を残す結果になりかねません。例えば、数年後に家を売却したい、あるいは賃貸として第三者に貸し出したいと考えた時、その都度相手と連絡を取って承諾を得る必要があります。

夫婦が円満であれば問題ありませんが、離婚となれば話は違ってくるはず。離婚と同時にきっぱりと縁を切りたい・もう連絡を取りたくないと感じる方も多いでしょう。

協議中に自分の持分を手放してしまえば、不動産の共有者から外れる結果となります。離婚後の家の管理や固定資産税の負担について話し合う煩わしさから解放され、精神的な負担を大きく減らせる点は大きなメリットです。

現金化して新生活の資金にできる

離婚後は、新居への引越し費用や家具家電の購入、当面の生活費など、何かとまとまったお金が必要になります。手元に十分な貯蓄がない場合、新生活のスタートに不安を抱える方も少なくありません。

自分の共有持分を専門業者に買い取ってもらえば、不動産という現金化しにくい資産をまとまったお金に換えられます。手にした現金を新生活の資金に充てることで、経済的なゆとりを持って新たな一歩を踏み出せるでしょう。

共有持分を売却するデメリット

不動産全体を売却するより買取価格が安くなりやすい

共有持分のみの売却における最大のデメリットは、売却価格が大幅に下がってしまう点にあります。

仮に、市場価値が3,000万円の家で、あなたの持分が2分の1だとしましょう。単純計算では1,500万円の価値があるように思えます。しかし、持分のみを買い取ってもらう場合、この金額通りに売れることはほぼありません。

前述の通り、共有持分は権利関係が複雑で使い勝手が悪いためです。そのため、市場価格をベースに計算した金額よりも安い金額になる傾向にあります。

売却益は「財産分与」の対象になる可能性がある

実は、離婚協議中の持分売却による利益も財産分与の対象となります。離婚時の財産分与の基本は当サイトでも解説をしてまいりましたが、財産分与は『夫婦が共同生活を送る中で形成した財産』が含まれます。そのため、不動産が財産分与の対象となるように、いくら離婚協議中に持分を売却しようが、その利益は対象に含まれるわけです。

離婚後の資金確保として、自己の持分の売却を検討する人もいるかもしれませんが、目的が売却による換金化の場合には注意が必要です。

離婚協議中の持分を売却する場合は、財産分与も踏まえて検討すべきといえるでしょう。

要注意！住宅ローンが残っている場合の共有持分売却

共有持分を売却する際、最も注意しなければならないのが「住宅ローンの残債」です。特に夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合は、勝手に売却するとトラブルになる危険性があります。

住宅ローンの名義と「アンダーローン・オーバーローン」を確認

まずは、住宅ローンが現在どれくらい残っているのか（残債）と、家の査定額を比較して状況を正確に把握しましょう。

家の売却額でローン残高をすべて完済できる状態を「アンダーローン」と呼びます。この状態であれば、売却代金でローンを精算できるため、比較的スムーズに手続きを進めることが可能です。

反対に、家を売ってもローンを完済できず、借金が残ってしまう状態を「オーバーローン」と言います。オーバーローンの場合、銀行は不動産に設定している「抵当権（ローンを払えなくなった時に家を差し押さえる権利）」を外してくれません。抵当権がついたままの不動産や持分を買い取る業者は極めて稀であり、売却自体が非常に困難な道のりとなります。

金融機関（銀行）の承諾なしに売却すると一括返済のリスクも

夫婦の収入を合算してローンを組む「ペアローン」や「連帯債務」を利用している場合、さらに慎重な対応が求められます。

住宅ローンの契約書には、通常「銀行の承諾なしに名義を変更したり、第三者に売却したりしてはならない」といった条項が含まれています。もし相手に内緒で、かつ銀行に無断で自分の持分を売却した場合、明らかな契約違反です。

契約違反が発覚すると、銀行からローンの残額を一括で返済するよう求められるという非常に深刻なリスクを抱えることになります。持分の売却を検討する際は、自己判断で勝手に進めず、必ず借入先の金融機関へ事前に相談し、承諾を得る手順を踏んでください。

まとめ

離婚協議中の共有持分の売却について、可否や注意点を解説しました。

相手の同意がなくても自分の持分のみであれば法的に売却可能ですが、一般市場では買い手がつきにくいため、専門の買取業者へ依頼するのが現実的でしょう。相手との煩わしい関係を断ち切って現金化できるメリットがある反面、買取価格が安くなりやすく、売却益が財産分与の対象になる点には注意が必要です。また、住宅ローンが残っている場合は無断売却による一括返済リスクもあるため、慎重な判断が求められます。

当サイトでは、離婚や相続による共有持分のトラブル解決方法や、おすすめの買取業者に関する情報を多数まとめています。共有名義の不動産でお悩みの方は、ぜひ他の記事も参考にしてみてください。

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