共有名義不動産は任意売却できる？

共有名義の不動産も任意売却が可能ですが、金融機関の合意を得る必要があり、個人での交渉は容易ではありません。

とくに「不動産全体を売りたい」と考えている場合は、共有者全員の同意も必要になるため、複雑化したりトラブルが起きたりすることがあり、解決までの道のりは長くなる傾向があります。

この記事では、共有名義不動産の任意売却が考えられるケースや、任意売却する際の手順をまとめています。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは、「住宅ローンなどの債務を完済できない場合に、金融機関（債権者）から同意を得て不動産を売る」ことを指します。

通常、住宅ローンを借り入れる際に、金融機関から抵当権を設定されますが、不動産を売却するには、この「抵当権」を抹消する必要があります。住宅ローンの滞納があり、売却したあとも債務が完済できない場合、抵当権の抹消は認めてもらえず、売却できません。

抵当権とは、住宅ローン返済の滞納リスクに備えて、金融機関（債権者）が不動産を担保とする権利のことを指します。

しかし、なかには債務者の経済事情が考慮され、債務が残ることに合意したうえで、抵当権の抹消に応じてもらえる場合があります。これが任意売却です。

一般売却は、売却価格がローン残債を上回るため、売却と同時にローンは完済しますが、任意売却では、不動産の売却後も債務は残ります。

共有名義不動産の任意売却は可能

共有名義の不動産も任意売却は可能です。ただし、「抵当権がどこに設定されているか」によって手続きは異なります。

抵当権が不動産全体に設定されている場合｜共有者全員の同意が必要

「不動産全体を売りたい」あるいは、「抵当権が不動産全体に設定されている」場合は、共有者全員の同意が必要になります。任意売却であっても同様です。

そのため、たとえ金融機関からの許可を得られ場合でも、ほかの共有者のうち1人でも反対していると、任意売却はできません。

共有持分のみに抵当権が設定されている場合｜自分の意思で可能

抵当権が「共有持分のみ」設定されている場合は、共有者全員に同意を得る必要はありません。自分で金融機関（債権者）と交渉し、合意を得られれば、任意売却が可能です。

ただし、共有持分のみの売却は、買い手側からすると、不動産を自由に活用しにくい側面があり、一般売却であっても、任意売却であっても、買手が見つかりにくい傾向があります。

共有持分のみの任意売却を検討している方は、共有持分専門の買取業者に相談することもひとつの手です。

任意売却後に残った債務はどうなる？

任意売却では、抵当権を抹消してもらえますが、残債がゼロになるわけではありません。売却価格でローンを返済したあとも、残った債務は引き続き返済する必要があります。

しかし、任意売却はそもそも「債務を完済できない ＝ 返済の滞納がある」場合に選ばれる売却方法です。「返済を続けていくのは難しい」ことも金融機関（債権者）は把握しているため、債務者の無理のない範囲で返済をすすめる交渉が可能です。

【返済方法】

• 一括して支払う
• 分割して支払う
• 支払える範囲で支払う

残債の返済額は、金融機関（債権者）との話し合いで取り決められますが、債務者の経済事情を考慮されるため、減額や一部免除をしてもらえることもあり、負担が軽くなる傾向にあります。

連帯保証人がいる場合は、連帯保証人が返済義務を負うため注意しましょう。また、「どうしても返済ができない」場合は、自己破産をすると税金を除いた残債の返済は免除となります。

任意売却を検討したいケースとは？

任意売却を検討するタイミングには、「ローンの返済が難しい場合」や「離婚にあたって自宅が不要になる場合」などがあります。

ローンの返済が難しいとき

「住宅ローンの滞納が続いており、今後も返済できる見込みがない」場合は、任意売却を検討するタイミングになるでしょう。

滞納が数か月間続くと、金融機関から督促状や催告書が届きます。こうした通知も放置していると、「期限の利益の喪失」通知が届き、最終的には裁判所から「競売開始決定通知書」が送られてきます。

競売開始決定通知書は、不動産を差し押さえ、競売の手続きが始まったことを意味する書類です。ローン返済が難しく滞納が続きそうな場合は、早めに金融機関に相談し、任意売却を含めた対策をしましょう。

離婚するにあたって自宅が不要になるとき

任意売却する事例でよくあるのが、「離婚によって、住宅ローンの残った家を手放す」ケースです。

近年は、夫婦で住宅ローンを借入れたり、家を共有名義にしたりしているケースも少なくありません。しかし、離婚となるとどちらかが家を出る、あるいは双方ともに家を出るなど、別々に暮らすことになるでしょう。

共有不動産は、離婚後であっても不動産を共有している限り「共有者同士」であり、処分や管理をする際に話し合いが必要です。住宅ローンの完済ができない場合は、離婚に伴って家も任意売却することで、共有関係を解消しトラブルを回避することも検討しましょう。

共有不動産や共有持分を任意売却する際の手順

共有名義の不動産や、共有持分を任意売却する際の手順は、以下のとおりです。

• 1.住宅ローンの残高を確認する
• 2.不動産業者に相談し、査定を依頼する
• 3.共有不動産全体を売却する場合は、共有者から任意売却の同意を得る
• 4.金融機関（債権者）と交渉し、任意売却の許可を得る
• 5.物件の売却活動を開始する
• 6.売買契約・物件の引き渡し

1．住宅ローンの残高を確認する

はじめに住宅ローンの残高を確認しましょう。残高は、金融機関から送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」から確認できます。

2．不動産業者に相談し、査定を依頼する

不動産会社に物件の査定を依頼し、売却した場合の売却価格を確認しましょう。査定額によって、通常の売却が可能な場合もあります。

• 売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合 … 通常の売却ができる可能性がある
• 売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合 … 任意売却の手続きを進める

任意売却や共有不動産、共有持分の売却は、通常の不動産売却とは異なるため、専門的な知識のある不動産業者に相談することをおすすめします。

3．共有不動産全体を売却する場合は、共有者から任意売却の同意を得る

共有不動産全体を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。自分で説明し、同意を得ることもできますが、話し合いが難航するケースも珍しくありません。なかなか同意を得られない場合には、弁護士や不動産買取業者に相談するとよいでしょう。

4．金融機関（債権者）と交渉し、任意売却の許可を得る

金融機関（債権者）と交渉をし、任意売却の許可をもらいましょう。任意売却を実行するには、金融機関からの合意が必要になります。

交渉では、不動産業者からもらった査定額をもとに、「任意売却後に返済できる金額」、つまり無理なく返済できる返済額を伝えることが重要です。

5．物件の売却活動を開始する

任意売却の許可を得たら、売却活動を開始します。任意売却の売却活動は、通常の売却と同様に不動産会社の広告や紹介などで買主を募集。仲介業者への依頼も可能です。

また、買取業者に依頼をすると、買取業者から直接物件を買い取ってもらえるため、購入希望者を募る必要がなくスムーズに取引ができます。

6．売買契約・物件の引き渡し

買主が決まったら、売買契約を結びましょう。買主から口座振り込み等で売却代金を受け取ったあと、物件の引き渡しと所有権の移転登記を行います。

まとめ

共有名義の不動産も任意売却は可能ですが、金融機関との交渉が必要なため、法的な知識がない場合には、個人でするのは苦戦するでしょう。共有名義の場合は、他の共有者全員から合意を得る必要もあり、より困難となります。

共有不動産や共有持分の任意売却を検討している方は、早い段階で不動産業者に相談しましょう。また、関連士業のサポート体制が充実している共有持分買取に特化した業者もあるため、よりスムーズに任意売却を進めるなら、買取業者への相談もおすすめです。

全国対応できる
おすすめ共有持分買取業者はコチラ

東京でおすすめの共有持分の買取り業者もチェック