親族間売買による共有持分の買取はできる？

このページでは複数人が共有する不動産に関連して、それぞれの共有者が保有する持分を親族間で売買する際の手順や注意点を解説しています。共有持分の親族間売買を検討している人はぜひ参考にしてください。

親族間売買による共有持分の買取は可能

共有持分の親族間売買は可能

親族間で共有持分を売り買いすることは可能です。例えば、兄弟で相続した土地を50%ずつ共有している場合、兄が弟の共有持分を買い取って、100%兄所有の土地として扱うこともあるでしょう。

基本的には通常の不動産取引と変わらない

親族間売買による共有持分の取引といっても、基本的な考え方は他人と共有持分を売り買いする場合と同じですが、親族間売買ならではのメリットやデメリットもあります。

不動産取引の仲介手数料が発生しない

親族間売買を行う場合、不動産会社へ取引を仲介してもらう必要がありません。つまり、不動産会社へ支払う仲介手数料を節約することが可能です。

親族間であっても売買を強制できない

親族間売買であろうと身内だからといって取引を強制することはできません。

また、「親族間であれば不公平な契約を持ちかけても構わない」とか、「身内だから他人よりも融通してくれるはずだ」といった思い込みや決めつけも禁物です。

共有持分を親族間売買する手順

基本的に通常の不動産取引と変わらないからこそ、親族間売買であっても適正な手順を踏むことが重要です。

親族間売買を進める流れ

親族間売買の流れは大きく以下のようになります。

1. 対象となる共有持分の価格交渉や支払い方法についての話し合い
2. 売買契約書の作成
3. 持分移転登記

価格交渉と支払い方法の話し合い

不動産の価格について双方が納得できるように

売り買いしたい土地や不動産について、取引相手となる親族と価格や支払い方法を話し合います。

例えば土地を共有している場合、土地の評価額へ持分割合を乗算して、それぞれの共有持分の価値を算定することが一般的です。しかし、価格は法的に決められているわけでなく、親族間の交渉によって変動することもあるでしょう。

重要なポイントは、売り手と買い手が相互に納得して取引を行えるかどうかです。

一括払いか分割払いかを考える

不動産の取引価格が決定すれば、それを一括払いで支払うのか分割払いで支払うのか話し合うことも必要です。

なお、分割払いにする際は「利息」を原則として設定しなければなりません。

当然ながら、親族間で無利息にすると合意が得られている場合、無利息の分割払いにすることは可能です。しかし親族間だからと特別に利息をゼロにした場合、税務署から「利息分を贈与」として見られてしまう可能性があり、そうなれば別途「贈与税」が発生します。

そのため、分割払いにする際は「一般的な住宅ローンと同程度の利率」による利息を設定することがポイントです。

売買契約書の作成

売買契約書は、取引する不動産（共有持分）の売買価格や支払い方法、売主と買主の名義などがまとめられている書類です。

親族間売買であっても売買契約書は必ず作成するようにしてください。

人によっては、親族間の取引であるのだからと売買契約書を作成せず、口約束だけで不動産の取引を使用とすることもあります。しかし、売買契約書は後から互いに誤解やトラブルが生じないための防止策として有効なだけでなく、税務署などに対する客観的な証拠としても有効です。

また、公的な取引や申請、手続きでは売買契約書の添付が必要になることもあります。

なお、売買契約書に記載されている内容と、実際の売買価格が異なっているような場合、後から税務署に追求されれば深刻な問題に発展する可能性もあるので注意が必要です。

持分移転登記

売買契約が成立して金銭の授受も完了するか、もしくは分割払いがスタートすれば、持分移転登記を行って不動産の権利を新しい所有者へ移転します。

持分移転登記は売主と買主が共同で申請しなければならない手続きであり、親族間売買であっても互いに納得した上で手続きへ進むことが大切です。

親族間売買による共有持分の買取で注意すべきこと

住宅ローンの審査が厳しくなる

通常の不動産取引と異なり、親族間売買では銀行などの住宅ローンの審査が厳しくなります。理由としては、親族間という関係性を悪用して、住宅ローンとして得たお金を別目的で利用されることを防ぐためです。

加えて、ローンには通常、担保が必要となりますが、共有持分を担保として申請できる住宅ローン商品が少ないことも事実です。

どうしても住宅ローンが必要な場合、利息を高く設定することで審査に通る場合もありますが、結果的に買主の負担が大きくなることを想定しなければなりません。

そのため、自己資金による一括払いが難しい場合、分割払いによる決済が一般的となります。

贈与税が発生するリスク

分割払いで無利息にした場合だけでなく、一般的な不動産相場や評価額よりも極端に安い価格で親族間売買をした場合、税務署から差額分を「贈与」として判断されるリスクがあります。

実際、共有持分の親族間売買は悪質な節税目的で利用されるケースもあり、明らかに適正価格を下回る取引は危険です。

一方、適正価格といっても一律な売買価格基準が定められているわけでなく、重要なポイントは合理的に価格を説明できるかという点になるでしょう。

税制上の優遇措置を受けられない

不動産取引では、売却による譲渡所得に対して税金が課せられますが、一方で特例による控除など税制上の優遇措置も少なくありません。

しかし、親族間売買では第三者との不動産取引で活用できた特例や控除を利用できなくなるため、売主の税負担が大きくなりやすいとあらかじめ知っておきましょう。

親族間売買に不動産会社や専門家を頼るのもひとつの手

共有持分の親族間売買は身内だけで話を進められるため仲介手数料も節約できる反面、税金や利息といった点で後から取引の不公平感を抱いたり、親族間だからこそ大きな遺恨になってしまったりすることもあります。

また、売買後も税制上や行政上の手続きが必要になるため、共有持分の親族間売買に詳しい弁護士や司法書士へ依頼してアドバイスを受けながら進めていくことが無難です。

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