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【夫婦の共有不動産】
持分変更に備えて知っておきたい贈与税
個人から110万円を超える財産の贈与を受けた場合にかかる税金が贈与税です。贈与税には、一般税率での算出のほか特例贈与財産による特例税率の2種類があります。
では、夫婦の共有不動産の贈与を受けた場合に贈与税はどのような扱いになるのかを確認してみましょう。
贈与税の算出方法と対象
特例税率
特例税率での算出は、直系尊属から20歳以上の子または孫に対しての贈与に限り対象となります。祖父母から孫、父母から子へといった贈与のことを「特例贈与財産」と呼びます。
一般税率での算出に比べ、贈与額に対して税率が低いことが特徴です。
一般税率
夫婦間や兄弟間をはじめ、20歳未満の子への親からの贈与などが一般税率で算出されます。夫婦の共有不動産のどちらか一方の持分を贈与された場合は、“夫婦間での贈与”に該当するため、こちらの算出方法が用いられます。
【特例】夫婦間での居住用不動産贈与
共有不動産を含む、夫婦で居住している不動産の夫婦間贈与の場合については、特例を受けることができる点も覚えておきましょう。
夫婦間での居住用不動産の贈与は、一定の要件を満たした場合、贈与税の基礎控除である110万円のほか、上限2,000万円までの配偶者控除を受けることができます。
一定の要件とは、下記になります。
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
特例を受けるための要件を満たした場合は、財産の贈与後に必要書類を添付のうえ申告を行いましょう。居住用不動産の贈与に関する贈与税申告では、戸籍謄本等のほか固定資産評価証明書などを準備する必要があります。
特例対象となる居住用不動産の範囲は?
特例の対象となる居住用不動産には、国内の家屋やその敷地が該当します。また、家屋の敷地には所有権のみならず借地権も対象となっている点も特徴です。
この特例は、居住用の家屋のみの贈与や敷地のみの贈与であっても適用を受けることが可能ですが、家屋の敷地のみで適用を受ける場合はさらに要件が加わるので確認しておきましょう。
- 夫又は妻が居住用家屋を所有していること。
- 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。
この具体的な事例を二つ説明します。
妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
※また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。なお、居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになり、配偶者控除を適用できます。
配偶者特例は、離婚の際には適用を受けられない点には注意が必要です。配偶者控除の適用は、あくまでも戸籍上で婚姻状態であることが必須というわけです。これは、共有持分不動産であってもなくても同様であることも覚えておきましょう。
共有持分相続と生前贈与どちらがいいのか?
夫婦間での共有持分不動産の場合、贈与される相手方の共有持分に対して贈与税がかかります。ここまでご説明したとおり、夫婦間での贈与では配偶者特例の適用により、最高2,110万円(基礎控除110万円、配偶者控除2,000万円)までは贈与税がかかりません。
では、相続の場合はどうでしょうか?
実は、相続税についても『配偶者の税額の軽減』という特例の適用が可能です。これは、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い額まで相続税が課せられないというものです。相続税の対策として生前贈与を選択すること自体あまり効果があるとはいえません。また、相続においては2020年4月の民法改正により新設された『配偶者居住権』の適用もできます。
ただし、共有持分の相続はやや複雑になりますので、不動産の共有者である夫もしくは妻が亡くなった場合の相続に備え、配偶者特例を利用した生前贈与も一つの方法といえるでしょう。
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