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【PR】あなたの共有持分名義は売れる？
遺産分割で共有名義の不動産を相続したものの、税金などのことを考えると売ってしまいたい…とお考えの方に、確実に共有名義の不動産を売るための準備やコツ、買い取ってもらえないケースなどをわかりやすくまとめました。
難解なケースにも対応してくれる業者も紹介していますので、最後までお付き合いくださいね。
難解な共有名義のケースに
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共有名義とは？
共有名義の不動産とは、何らかの要因によって一つの不動産を複数人で所有している状態のことをいい、これを共有不動産とも呼びます。
共有不動産となる要因はいくつかありますが、相続によって共有となるケースが代表的でしょう。例えば、親の財産を兄弟2人のみで相続する場合、それぞれ2分の1ずつが法定相続分として認められています。不動産を含む一切の財産を公平に分配することを考えたとき、不動産も現金と同様に2分の1ずつの共有持分とすることが望ましいだろう、という円満解決のための相続対策が共有名義となる理由の一つといえるでしょう。
共有名義人ができる範囲
利用
共有名義人である各共有者は、共有不動産を単独で使用することも可能です。ただし、共有者間での合意がない場合はトラブルとなりやすい点は覚えておきましょう。また、第三者に賃貸として利用させることは「管理行為」にあたるため、共有者の過半数による同意が必要です。
改良
各共有者は、共有不動産の修繕であれば単独ですることができます。しかし、部分的なリフォームによる改良は「管理行為」に該当するため、過半数の同意が必要です。また、建替えなどを含む大規模なリフォームは「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要になる点にも注意しましょう。
売却
各共有者は、自己の持分については自由に売却することが可能です。共有不動産自体の売却は、共有者全員の同意のもと行う必要があり、単独で売却による処分をすることはできません。そのため、共有者間での協議が必須となり、売却するに至るまで時間がかかってしまう点も特徴です。
放棄
共有持分を処分する方法の一つである放棄は、各共有者が単独でできる行為の一つです。放棄とは、自分の持分を他の共有者に移転することを言います。放棄する旨の意思決定は単独でできるものの、登記申請は移転される側の共有者と共同で行う必要があるため、結果的に相手方からの承諾を得るかたちでの行為といえるでしょう。
共有名義の不動産を売却するには？
共有不動産の売却は、共有者全員の同意が必要になるため、共有者が多いほど協議が難しくなります。また、話し合いの時間や労力を考慮すると現実的とはいえないケースも多く、自分の持分のみの売却を検討する人も稀ではありません。
自己の持分のみの売却は法律でも認められており、現在は共有持分の一部のみでも買取対応が可能な不動産会社も増えています。まずは自分の持分が買取対象となるのかを確認してみるといいでしょう。
共有名義の不動産を売却する際に用意するもの
売却の際に、一般的に必要とされる書類を紹介していきましょう。これらは、基本的に提出を求められる書類になり、買取業者によっては異なる場合もあります。そのため、書類の準備の際には業者への事前確認も忘れないようにしましょう。
登記識別情報
登記識別情報とは、これまででいう登記済証（権利証）と同様の効力を持つものです。2004年の法改正以降に登記を完了した共有不動産においては、この登記識別情報通知が各共有者に対して発行されています。自己の持分売却の際に提出が必要となるため、保管状況を確認しておきましょう。
地積測量図
土地の共有持分を売却する際に提出を求められるケースのある書類が、地積測量図です。地積測量図は、土地の面積や形状などが記載されているもので、法務局で取得可能です。また、場合によっては確定測量図という隣地所有者が立会い、土地の境界を確定させた書類も必要となります。
身分証明書・印鑑証明書
賃貸借契約や住宅ローン契約などでも提出必須となる身分証明書は、共有持分を売却する際も当然に用意する必要があります。基本的には免許証や保険証の提出で問題ありませんが、登記簿上に記載された住所と異なる場合は住民票の提出を求められる場合があります。また、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書も用意しておきましょう。
共有名義の不動産の売却条件
このページでも先にお伝えしたように、共有名義の不動産の売却は「変更行為」に該当し、共有者全員の同意が必要となります。全員の同意が得られた場合、売買契約締結まで窓口となる代表者を決めておくこともポイントでしょう。共有者の人数が多い、遠方にいるといったケースでは、契約に必要なやり取りが代表者の負担となることもあります。事前にしっかりと話し合うことが大切です。
しかし、実際には共有者全員の同意が得られないケースが意外と多いのも特徴。その場合は、自己の共有持分のみを売却する方法を検討すべきといえます。他の共有者に知られることなく売却が可能なため、面倒な話し合いも避けることができる点もメリットでしょう。
共有名義の不動産の売却の実情
不動産が共有名義となる要因には、相続や婚姻などが挙げられます。相続により実家が兄弟間の共有となるケースでは、建物に思い入れがあるなどを理由に兄弟間で意見が異なり、売却の同意を得られないということも多いでしょう。
また、夫婦で購入したマンションを共有名義とするケースも考えられます。夫婦間の共有不動産は、離婚を原因に売却を検討する人も少なくありません。しかし、どちらか一人が居住を継続することも多く、不動産自体の売却の協議が調わないといった事例は珍しくないでしょう。 共有不動産の場合、複雑な事情も絡み合い一般的な不動産に比べ売却が難しいのが実情 です。
共有持分の買取「難」症例
売りたいのに、共有者の承諾が得られない場合
共有不動産は、共有者の一人でも反対していると売却することができません。共有者の人数にかかわらず必要な要件のため、人数が多ければ多いほど協議がまとまらない、何度も話し合いの場を設けなくてはならないといった点がデメリットとなるでしょう。
共有している不動産の残債が残っている場合
夫婦名義で購入した不動産などでは、住宅ローンの返済が残っているケースもあるでしょう。不動産の売却によって、残りの住宅ローンを完済できる場合は問題ありませんが、ローンの残債が売却額を上回る可能性も。こういったケースでは、一般的な売却が難しく任意売却という選択をすることもあります。
持ち分は土地のみ。建物に居住者がいる場合
土地の所有者が土地を第三者に貸して使用収益を得ている状態を底地といいます。借地人は、建物を建てるために土地を借りているので居住状態であることが大半です。自己利用ができない底地は、第三者へ売却することが難しい点がデメリット。そのため、借地人へ買取交渉するケースが多いでしょう。
他の共有者の連絡先が分からなくなった場合
共有不動産で意外とありがちなのが、共有者の一人と音信不通状態となってしまっているケースです。このような場合、協議をすることすら不可能な状態といえるでしょう。売却をするため、弁護士に所在調査の依頼を要するなども考えられ、費用負担もデメリットといえます。
訳あり物件の場合（再建築不可、未接道、違法物件、事故物件など）
一般的に訳あり物件と聞いてイメージする不動産といえば、事故物件でしょうか。実は、建築基準法の改正により接道義務を満たしていない物件なども訳あり物件に含まれます。こういった不動産は、現在の建築基準法では建替えが難しいため、市場で買手が付きにくい点がデメリットでしょう。
難しい共有持分でも対応してくれる共有持分業者
Wakegai（運営元：ネクスウィル）
Wakegaiを運営する株式会社ネクスウィルは、“早く” “高く” をキーワードに共有持分、訳あり物件を専門に買取事業を提供する会社です。
共有持分のみの買取はもちろん、通常の売却が難しい不動産にも対応しています。AI導入による適正価格での査定、弁護士や司法書士の法的手続きサポートなど、独自のメソッドで買取サービスを提供している点も特徴でしょう。
また、これまで数多くの事例に対応、解決してきたという実績も魅力の一つ。共有持分、訳あり物件に特化した専門知識やノウハウにより、取扱いが難しいとされる不動産を積極的に買い取ってくれる会社といえるでしょう。
Wakegaiの共有持分買取事例を紹介
事例1：残債が残っている場合の買取
概要
- 相談者：50代・女性（Aさん）
- 物件の種類：一戸建て
- 持分：10分の3
- 買取金額：200万円
- 問い合わせから買取契約までの日数：1日
共有持分買取までの流れ
Aさんと元夫で暮らされていた戸建て。離婚の際も持分は清算されず保有をされたままでした。Aさんは別の場所に引越しをされていますが、現在も元夫は暮らしており、元夫名義の住宅ローンも残債が残っています。Aさんから元夫へ持分の買取を打診されていましたが、良い返事は貰えずそのままにしていました。
そこで問い合わせを頂いきました。少しでも早く清算したいとのお客様の要望もあり、お問い合わせを頂いた翌々日には契約の締結をさせて頂きました。
Wakegaiのサービス注目ポイント！
住宅ローンの残債が残っていても買取可能です。
持分のみの売却であれば、他の共有者の同意を得なくても売却することは可能です。
事例2：居住者がいる場合の買取
概要
- 相談者：50代・女性（Bさん）／80代・女性（Cさん）親子
- 物件の種類：一戸建ての土地のみ
- 持分：Bさん8分の1、Cさん8分の2
- 買取金額：250万円
- お問い合わせから買取契約までの日数：7日
共有持分買取までの流れ
Cさん夫婦と息子夫婦で暮らしていた2世帯住宅。Cさんの夫が資金援助をしたため、土地の持分をCさんの夫と息子様で2分の1ずつ保有し、建物は息子様名義で建築。しかし、Cさんの夫が亡くなり、その土地の2分の1の持分をCさんと息子様、娘のBさんの3人に相続されました。
その後、息子様も亡くなられたため、土地はCさん、Bさん、息子様の配偶者で共有、建物は息子様の配偶者名義とややこしい状態に。しばらくは、Cさんと息子様の配偶者で暮らしていましたが、Cさんが家を出られることになり、これを機にCさんとBさんが保有している土地の持分 合計8分の3のご売却査定でお問い合わせを頂きました。
建物の権利なしで土地のみ、持分でのご売却でしたが、査定金額にもご納得頂き、スムーズにご契約をさせて頂きました。
Wakegaiのサービス注目ポイント！
居住されている方がいる不動産、持分でも買取可能です。
土地のみ、建物のみの持分でも買取可能です。
事例3：他の共有者の連絡先が分からない場合の買取
概要
- 相談者：80代・女性（Dさん）
- 物件の種類：東京都葛飾区の一戸建て、持分18分の15
- 買取金額：800万円
- お問い合わせから買取契約までの日数：7日
共有持分買取までの流れ
Dさんから相談を受けた不動産仲介業者様からご相談を受けました。本物件はDさんと亡夫で暮らしていた戸建て。夫が亡くなってからは別の場所に暮らしており、相続登記もされないまま。
夫婦には子供はいませんでしたが、夫には兄弟、母親違いの兄弟を含めて5人の兄弟がおり、残りの18分の3はその兄弟が相続権を有しています。
その5人の兄弟の所在、連絡先、状況も分からないため、売るに売れない状況でした。そこで弊社で相続登記のサポートをし、仲介業者様に仲介業務を担当して頂き、弊社で持分18分の15の買取をさせて頂きました。
Wakegaiのサービス注目ポイント！
相続登記のサポートもさせて頂きます。
共有者の所在が分からない不動産の買取も可能です。
事例4：接道義務違反の物件の買取
概要
- 相談者：60代・男性（Eさん）
- 物件の種類：東京都練馬区（共同住宅）
- 買取金額：都合によりお伝えできません
- お問い合わせから買取契約までの日数：10日
Eさんが長らく保有していた、木造の共同住宅。私道に面した土地で、当初は2mの接道が確保できていましたが、諸事情があり接道が1.7mになってしまいました。そのため、接道義務違反になり、建て替えや増築ができなくなってしまいました。
売却をする際にも、こういった物件は次の買い手はローンを使うことが難しくなります。そこで弊社でスピーディー現地調査をして査定回答。金額にもご納得頂いたうえで買取をさせて頂きました。
Wakegaiのサービス注目ポイント！
接道義務違反（2mに満たない間口、未接道等）の物件も買取可能です。
※補足
都市部で指定されている「都市計画区域」では、建築基準法により、住宅など建築物の敷地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」と規定されています。これがいわゆる「接道義務」であり、道路にまったく接していない敷地や、2ｍに満たない間口で道路に接する敷地では、原則として建築確認（建築工事などの許可を受ける一定の手続き）を受けることができません。とくに、旗ざお状の敷地や不整形な敷地では注意が必要です。
Wakegai（ワケガイ）の
会社概要
| 会社名 | 株式会社ネクスウィル |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区東新橋2-11-4 Mayapada Shiodome Plaza 3F |
| 免許番号 | 国土交通大臣(1)第10481号 |
| 事業内容 | 不動産売買、仲介、賃貸管理、資産運用コンサルティング |
