共有名義・持分の1人が認知症になった場合でも
売却可能？対策はある？

共有名義の1人が認知症になると、不動産の管理や売却に様々な問題が発生する可能性があります。共有不動産の運用や処分には意思能力が必要であり、認知症の影響は大きいため、その対策について詳しく見ていきましょう。

共有名義者が認知症になった場合の影響

共有名義者が認知症になった場合、不動産の売却や管理には大きな影響が生じます。意思能力が低下することで、契約行為が無効となるリスクがあるため、早めの対応が重要です。

不動産売却・管理への影響

共有名義者が認知症と判断された場合、その者の意思能力が無いとされることがあります。意思能力が無いとされた場合、不動産の売却契約は無効となり、物件の管理や運用にも支障をきたします。

たとえば、賃貸物件の契約更新や修繕に関する意思決定がスムーズに進まないことが考えられます。このような状況を回避するには、成年後見制度の利用や事前の家族間の話し合いが大切です。成年後見制度を利用することで、認知症になった共有者の代わりに後見人が不動産の管理や売却に関して法的に有効な意思決定を行えます。

委任状も無効

共有名義者が認知症と診断された場合、既に作成された委任状も無効となってしまいます。これは委任状の効力には本人の意思能力が必要であり、認知症によってそれが無効になるためです。そのため、共有不動産の管理や売却を円滑に進めるためには、成年後見人の選定など、別の方法を検討する必要があります。

不動産全体の売却には全体の合意が必要なので売却が困難

共有名義の不動産を売却するためには、全ての共有者の合意が必要です。しかし、共有者の1人が認知症になり意思決定が難しい場合、その合意を得ることが困難になります。

成年後見人を立てることによって合意を得る方法もありますが、この手続きには時間と費用がかかるもの。そのため、認知症になる前に、将来のリスクを見越して家族間で話し合いを行い、必要であれば共有状態を解消する方法も検討しておくとよいでしょう。

共有名義人が認知症になった際の対処法

共有名義の不動産を所有する場合、名義人の一人が認知症になると、不動産の管理や売却において深刻な問題が生じる可能性があります。このような状況に備え、法的な対策を事前に把握しておきましょう。

特別代理人の選任と共有物分割請求の活用

特別代理人の選任と共有物分割請求は、共有名義人の一人が認知症になり意思能力を喪失した場合に、不動産の管理や売却を進めるための有効な手段です。

特別代理人の選任

特別代理人は、意思能力を失った共有者に代わり、特定の法律行為を行うために家庭裁判所が選任する代理人です。例えば、不動産の売却や賃貸契約の更新など、共有者全体の利益に資する行為を代理で行えます。申請手続きには、家庭裁判所への申立て書や必要書類の提出が求められ、審査のうえで選任されます。

共有物分割請求

共有物分割請求は、共有者全員での意思決定が難しい場合に、共有状態を解消するための手続きです。特別代理人が選任された場合、この代理人が他の共有者と協議し、不動産を現物分割、代償分割、または換価分割の形で処理します。この手続きにより不動産を円滑に管理・処分することが可能です。

注意点

特別代理人の選任と共有物分割請求は、時間と費用がかかるため、早めの対応が重要です。また、裁判所の判断が必要なため、すべてのケースで認められるわけではない点に留意してください。

任意後見契約の締結

任意後見契約は、共有名義人が認知症になるリスクに備え、本人の意思に基づいて事前に支援者を指定しておく制度です。

任意後見契約の仕組み

任意後見契約では、本人が意思能力を持つ段階で信頼できる人（任意後見人）を指定し、公正証書を作成します。その後、本人の意思能力が低下した際に家庭裁判所へ申し立てを行い、任意後見監督人が選任されます。任意後見監督人の監督の下、任意後見人が財産管理や生活支援を行います。

任意後見契約のメリット

この契約の特徴は、本人の意思を尊重しながら、柔軟に財産管理を進められる点です。また、任意後見契約の内容は、共有不動産の管理や売却に関する具体的な取り決めを含むことが可能です。

注意点と課題

任意後見契約は、効力発生後に任意後見監督人の監督下で業務が進められるため、一定の自由度が制限される場合があります。また、契約書作成には弁護士や司法書士といった専門家の関与が推奨されるため、その費用も考慮する必要があります。

共有持分の第三者への売却

共有名義人が認知症になり、不動産の全体売却が困難な場合、共有持分を第三者に売却する方法もあります。

共有持分の売却の仕組み

共有不動産の持分は単独で売却可能です。自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても実行できるため、認知症の共有者がいる場合でも、迅速に資金化する手段として有効です。ただし、他の共有者には優先購入権があるため、まずは共有者間での話し合いが必要です。

メリット

持分の売却により、共有状態から迅速に離脱することが可能です。特に、他の共有者との意思決定が困難な場合、持分を第三者に売却することで、トラブルを回避しつつ現金を得ることができます。

デメリット

第三者が共有者に加わることで、他の共有者との関係が複雑化する可能性があります。また、持分の市場価値は不動産全体の価値に比べて低く評価されがちであり、売却価格が期待よりも低くなるケースも少なくありません。