共有持分の売却に適したタイミングはある？

このページでは共有持分をどのタイミングで売却したほうがよいのかについて、共有持分の基本とあわせて解説しています。

共有持分の基本

たとえば、不動産を兄弟姉妹やご夫婦、お仲間など複数人で所有する場合がありますよね。そのとき、「1つの不動産を、所有権を割合で分割して持っている状態」を「共有名義」といいます。そして、各人が持っているその割合部分を「共有持分」と呼びます。

例えば3人で3,000万円の不動産を購入し、それぞれ1,000万円ずつ出資したなら、それぞれの持分は1/3ずつというわけです。これが共有持分の基本的なイメージになります。

自分の共有持分は単独で売れる？共有者の許可はいるの？

「不動産全体を売る」場合は、共有者全員の同意が必要です。一方で、

「自分が持っている共有持分だけ」ならば、ほかの共有者の許可なしでも売却できるよう法律（民法）で認められています。

ただし、勝手に持分を売却すると、たとえば「突然知らない人が共有者に

なった」「知らせもなしに第三者へ売るなんて」といった形で、あとからトラブルになるリスクがあります。そのため、事前に一声かけておくのが望ましいでしょう。

共有持分の売却に適した4つのタイミングとは？

共有持分の売却を考える際、「いつ売却すべきか」と迷う方は多いでしょう。ここでは、その疑問を解消するために、特に適していると言われる4つのタイミングをご紹介します。共有状態を長引かせると維持費や人間関係の負担が増す場合もあるため、それぞれの状況に応じて検討してみてください。

相続が発生したとき

複数人で実家などを相続し、実際には使わず維持費だけを負担するのは大変です。そこで相続直後に売却して現金化してしまう人が多く、早期に解決することでトラブルを防ぎやすくなります。

離婚するとき

離婚時に共有名義の不動産をそのままにしておくと、将来的に再婚や税負担面で複雑化する恐れがあります。そこで、離婚を機に自分の持分だけを売ってしまうケースも珍しくありません。

住宅ローンがアンダーローン状態のとき

売却金でローンを完済できるめどが立てば、金融機関が抵当権を外しやすくなり、処分もスムーズです。一方、オーバーローンの場合は任意売却の手間などが増える可能性があります。

他の共有者とのトラブルを避けたいとき

管理や活用方針で意見がぶつかる、空き家の維持費が負担だなど「これ以上共有したくない」と感じるなら、持分だけを売却して早めに抜け出す方も多いです。

売却するためにはどう動くべきか？

売却したいと考えた際にまずはどのような行動がとれるのかについていくつか紹介します。

まずは共有者との相談で、全体売却or持分買い取りを探る

ほかの共有者が意欲や資金を持っていれば、もっとも高く売却できる可能性があります。良好な関係であれば合意が得られやすいはずです。

難しい場合は、共有持分専門の買取業者に依頼

他の共有者と話し合いができない、買い取ってもらえないなら、専門業者への売却がスムーズです。価格はやや低くなっても、期間を短くトラブルなく済ませたい方に向いています。

土地なら分筆という選択肢を検討

分筆して単独名義化したうえで、普通の土地として売れば高く売れやすいです。ただし、過半数の同意や測量費用、隣地所有者の承諾などのハードルは要チェックです。

無償で手放す「放棄」や「贈与」はお金を得られない

お金はいらないからすぐに手放したいなら放棄や贈与の手もあります。ただし相手に贈与税や不動産取得税がかかったりするので要注意です。

共有持分を高値で売るためのポイント

共有持分は相場より安くなりがちですが、いくつか工夫することで比較的有利な価格で売れる可能性があります。

他の共有者と共同で不動産全体を売る

「不動産全体の価値 × 持分割合」で見ると、持分だけ売るより全体売却するほうが高値になりやすいです。他の共有者全員を説得できるなら、最善手になるケースもあるでしょう。

他の共有者に持分を買い取ってもらう

共有者が増やしたいと思っているなら、その分だけ高めの売却価格が見込めます。ただし、相場とかけ離れた安値で売ると「みなし贈与」に該当してしまうため気をつけましょう。

共有持分を専門に扱う買取業者を利用する

個人が買ってくれない共有持分でも、訳あり物件の扱いに慣れている業者なら、しっかり査定して買い取ってくれる場合があります。スピーディーかつ契約不適合責任免責で売却後のトラブルが少ないのもメリットです。

土地の場合は分筆して売る

上述のとおり、土地を自分の持分割合分だけ分筆し、単独所有にして通常の土地として売ると価格が高くなりやすいです。手間や測量費がネックですが、地域や条件によっては有効な手段といえます。

共有持分売却にまつわるトラブル例

共有持分は、「不動産そのものをがっつり自由に活用できる」という性質にはなりづらいので、たとえば以下のようなトラブル・注意点があります。

売却価格が安くなる傾向

共有持分は需要が低く、買い手が少ないため、通常よりも価格が下がりやすいです。

第三者が突然共有者に加わる

自分の持分だけを売ると、残った共有者にとっては全く面識のない人が共有状態に入ることになり、どうしても気まずくなりやすいです。

相続などで共有が複雑化する

共有者の一人が亡くなると、その相続人が新たな共有者になるなど権利関係が細かく変わる可能性があります。

専門家への相談がやはり大事

いくら情報収集しても、トラブルを抑えて発生してもスムーズに対応を進めるためには、不動産・法律の専門家に協力してもらうのが安全です。弁護士や司法書士を通して、不利益にならない契約になっているかをしっかりチェックしてもらいながら、売却手続きをすすめるのがよいでしょう。

また、手間を省きたいなら買取業者が便利です。仲介と違って買主探しが不要で、最短数日～1カ月ほどで現金化できるのが一般的です。特に買取業者に依頼するとき、極端に安い価格で買われてしまわないように複数の査定をとり相場を把握しましょう。